木造アパートの寿命は何年？法定耐用年数（減価償却期間）が過ぎたアパートの対処法も解説
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木造アパートを経営しているオーナー様の中には、「法定耐用年数の22年が過ぎても運用できるのか」「建物の寿命や建て替えのタイミングが気になっている」という方もいるのではないでしょうか。
そこでこのコラムでは、木造アパートの物理的な寿命や、法定耐用年数が過ぎても安定経営を長く続けるためのポイントについて解説します。
コラムのポイント
- 木造アパートの法定耐用年数は22年ですが、建物の物理的寿命とは異なるため、適切にメンテナンスすれば長く使用可能です。
- 法定耐用年数を過ぎた木造アパートは、計画修繕を実施したり、需要に合わせてリノベーションや建て替えたりすることで、収益性や資産価値を維持できます。
- 木造アパートによる賃貸経営は、法定耐用年数が過ぎても収益性や資産価値を維持するための事業計画が非常に重要です。
Contents
木造アパートの寿命は何年？
木造アパートの寿命（何年もつのか）を考える場合には、「物理的な寿命」の他に、会計上の償却期間を表す「法定耐用年数」や「経済的寿命」などいくつかの考え方があります。
木造アパートの法定耐用年数や、物理的寿命・経済的寿命の目安について解説していきます。
法定耐用年数＝税法上の償却期間のこと
「耐用年数」というと、物理的な耐久年数ではなく、建物や車両、機器などの固定資産の会計上の減価償却期間を表す「法定耐用年数」のことを指している場合が多くあります。
※法定耐用年数は、「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」によって定められています。
減価償却とは、固定資産の取得原価を使用する期間にわたって費用として計上することで、法定耐用年数は法人税や所得税申告時の減価償却費を計算するために必要になります。
アパートなどの建物の法定耐用年数は、以下のように構造ごとに決められています。
〈建物構造別の法定耐用年数〉
| 木造 |
|
|---|---|
| 鉄骨造（骨格材の肉厚4mm以上） |
|
| 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造 |
|
法定耐用年数と建物の物理的耐用年数（寿命）は異なる
建物は、適切に維持管理することで、法定耐用年数以上に使用できることがほとんどです。
また、物理的耐用年数は、構造や素材によって絶対的に決まっているわけではありません。
例えば、木造アパートでも、劣化対策などの基準がある「長期優良住宅」で建築し、適切なメンテナンスを実施すれば、最長100年程度は資産価値を維持することが期待できます。
経済的寿命は賃貸経営のターニングポイントになる
賃貸物件の場合は特に、「経済的寿命」を考えて建物の運用を考える必要があります。
経済的寿命とは、経済的に市場性（需要）を有すると考えられる期間を指します。
例えば、築年数が古くなってアパートの劣化が進み、メンテナンスや修繕費用が建て替えコストを上回るようになった場合、経済的寿命を迎えたと考え、維持するよりも建て替える方が経営として合理的と言えます。
他にも、賃貸物件の経済的寿命は不動産の市況や生活様式の影響を受けます。
建物構造に問題がなくても、空室が埋まらなければ市場性を有している（需要がある）とは言えません。経営を続けていくためには、リノベーションで市場に合うようにリニューアルする、建て替え、売却、買い替えなどの対策が必要になるでしょう。
木造アパートは法定耐用年数が過ぎるとどうなる？
法定耐用年数が過ぎた築年数20年以上のアパートで起こりやすい問題や注意点を解説します。
管理次第では入居率や家賃の低下につながる
法定耐用年数が過ぎた築20年以降の木造アパートは、適切にメンテナンスしていなかった場合、外観の劣化や内装の汚れが目立つようになったり、設備の不具合が多くなったりするケースが増えます。
劣化や不具合を放置したまま賃貸経営を続けると、周囲の物件との競争力が低下し、家賃の下落や入居率の低下につながります。
減価償却費による節税効果が得られなくなる
法定耐用年数が過ぎた木造アパートは、減価償却費を収入から差し引くことができないため、税金の負担が大きくなる点にも注意が必要です。
税金が高くなった結果キャッシュフローが悪化し、修繕費や管理費が不足するなど経営に悪影響をもたらす場合があります。
法定耐用年数が過ぎた木造アパートの対策方法
最後に、法定耐用年数が過ぎた木造アパートの適切な運用方法や、状況別の対策を紹介します。
法定耐用年数が過ぎたからと言って、すぐにアパートが使用できなくなるわけではありません。以下に示す対策を取ることで、長く安定した賃貸経営を続けられる可能性が高まりますので参考にしてください。
①適切なメンテナンスを続けて継続運用する
前章で解説したとおり、木造アパートは適切にメンテナンス（計画修繕）していれば、法定耐用年数を超えても運用していくことが可能です。
計画修繕とは、建物の劣化状況を把握し、適切に屋根や外壁、室内設備などの補修や修繕を実施し、建物を長期的かつ良好に維持管理していくことです。
アパートを適切にメンテナンスすることで、建物の劣化を抑制し修繕費の負担を軽減できます。
また、定期的に外観や内装を補修・修繕している物件は入居希望者にとっても良い印象を与えるため、入居率の低下を防ぐことにもつながります。
逆に、メンテナンスを怠ると劣化や損傷が激しくなる分、修繕費の負担が大きくなり、キャッシュフローの悪化につながります。
②需要に合わせてリノベーションする
アパートなどで安定した経営を続けるためには、建物の維持管理に加えて、物件としての魅力を維持することも重要です。
建物自体に問題がなくても、入居者がいなければ、アパートの経営を続けることは難しくなります。
賃貸需要自体はあるエリアで入居率が低下している場合は、外観デザインの改修や居室の間取り変更を行い、居住水準や性能を向上させる「リノベーション」を検討するのがおすすめです。
間取りや1戸の広さを変える、省エネ性を高める、人気の設備を導入するなど、現在の市況を捉えた上で的確なリノベーションを行うことで、築年数や法定耐用年数に左右されずに、入居率を高められます。
アパートなどの賃貸物件のリフォームやリノベーション関連の補助金もありますので、上手に活用することで負担を抑えながら物件の価値を高められます。
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建て替える
メンテナンスや修繕費用が建て替えコストを上回る場合など、アパートを維持するよりも建て替えた方が良いケースもあります。
建て替えで物件の価値を高め、現在よりも家賃を上げて運用できれば、収入を増やせる可能性もあります。また、建て替えによって構造に応じた減価償却期間が生まれるため、建築費用を経費に計上して再び節税効果を得られます。
〈木造アパートの建て替えを検討すべきタイミング〉
- 空室率が増加して収益が減っているのに修繕費用は増加しているなど、キャッシュフローが悪化している
- 築年数が経過し建物の劣化が目立つ、安全性に不安がある
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売却や解体を検討する
アパートの経営を継続しない場合は、売却や他の収益物件への買い替えも1つの選択肢になります。
また、需要次第では、建物を解体し土地を別の方法で活用する方法もあります。
アパートの経営を続けるかどうかは、立地条件や建物の状態、収益や管理の状況、ローン残高などさまざまな要素を踏まえて総合的に判断しましょう。
売却や他の活用方法も含めて検討したい場合は、土地活用の専門知識を持つ不動産会社に相談するのがおすすめです。
オカムラホームは、所有する土地や建物の現状、資産の条件や、ご自身の実現したいこと、お悩みの解決にフィットする土地活用の方法をご提案します。木造アパートなど収益物件の売却や買い替えを検討中の方はお気軽にご相談ください。
まとめ
木造アパートの法定耐用年数は22年ですが、建物の物理的寿命とは異なるため、適切にメンテナンスすれば長く使用可能です。
法定耐用年数を過ぎた木造アパートは、減価償却費による節税効果はなくなりますが、計画修繕を実施したり、需要に合わせてリノベーションや建て替えたりすることで、収益性や資産価値を維持できます。
また、アパート経営を継続しない場合は、売却や他の収益物件への買い替えを検討するのも1つの方法です。
木造アパートによる賃貸経営は、法定耐用年数が過ぎても収益性や資産価値を維持するための事業計画が非常に重要です。
アパートを建築する際や、中古アパートを購入する際は、賃貸経営や賃貸管理、売却や買い替えなどの出口戦略まで一貫して対応できる不動産会社のサポートを受けることをおすすめします。
オカムラホームは、安定経営を続けるためのアパートの建築計画、事業計画の策定から、入居者募集・賃貸管理・建物管理までトータルでサポートいたします。
築20年～30年前後の木造アパートを所有するオーナー様へ向けて、経営改善のためのリフォームやリノベーション、建て替えのご提案もいたしますので、お気軽にご相談ください。
