アパートの家賃は値上げできる？交渉の進め方や値上げを拒否された時の対処法を解説

2024年12月30日 2025年1月6日

okamurahome

近年、円安傾向や物価高による管理コスト増などが要因となって、賃貸住宅の家賃も値上がり傾向にあります。

アパート経営においても「家賃を値上げして経営状況を改善したい」と考えているオーナーも多いのではないでしょうか。

このコラムでは、アパートのオーナーが家賃を値上げする際のスムーズな交渉の進め方について解説します。入居者に値上げを拒否された場合の対処法も解説しますので、参考にしてください。

コラムのポイント

アパートの家賃値上げを検討する場合、正当な理由やデータを用意し、入居者の権利を守りながら合理的な家賃を設定する必要があります。
家賃値上げを入居者に納得してもらうためには、周辺の家賃相場などのデータを揃えた上で、粘り強く説明することも必要になります。
家賃値上げをしなければ経営が厳しく、調停や裁判費用を負担できない場合は、売却を検討するのも1つの手段です。

Contents

1 アパートの家賃は値上げ交渉可能？
2 アパートの家賃を値上げするリスク
- 2.1 入居者が退去してしまう可能性がある
- 2.2 裁判（訴訟）に発展する可能性がある
3 家賃の値上げ交渉の進め方
4 家賃値上げ交渉をスムーズに進めるポイント
5 家賃値上げを拒否された時の対処法
6 まとめ

アパートの家賃は値上げ交渉可能？

結論から言うと、家賃の値上げは「借地借家法32条1項」において認められています。

（借賃増減請求権）
第三十二条
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、または近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となった時は、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

（引用元）借地借家法｜e-Gov法令検索

借地借家法で定められている、家賃の値上げが請求できるケースを分かりやすくまとめると以下のようになります。

①土地や建物に対する固定資産税などの負担が増えた
②土地や建物価格の上昇などの経済事情が変動した
③現在の家賃が近隣の同じような物件と比較してかなり安い

上記のような正当な理由があれば、家賃の値上げは違法にはなりません。

ただし、賃貸借契約時に「一定期間家賃を増額しない」という特約を付けている場合は、契約時に定めた期間が終了するまでは家賃の値上げはできない点に注意が必要です。

家賃値上げ交渉における「正当な理由」の具体例

家賃値上げの正当な理由として認められる具体的なケースは下記のような場合が考えられます。

周辺の同程度の物件の家賃が上がった
雨漏りなど構造上重要な箇所の修繕費用がかかった
資産価値を向上するリノベーションや設備投資に費用がかかった
物件の資産価値が上がって固定資産税が増えた

上記のように、周辺の家賃が上昇したり、物件の固定資産税の負担が増えたりしたケースは、正当な理由として家賃の値上げ請求ができます。

また、雨漏りが発生して緊急的に修繕したなど、やむを得ない事情がある場合も正当な理由として認められる可能性があります。

家賃の値上げができないケース

逆に、家賃の値上げができないケースとしては下記のようなものが挙げられます。

オーナーの個人的な経済事情による値上げ
賃貸借契約で家賃の値上げをしないと記載している
周辺の家賃相場を大幅に超える値上げ
入居者の合意が得られない場合

オーナーの賃貸収入を増やしたいなど、個人的な経済事情による値上げは正当な理由とは認められません。

また、正当な理由があっても、周辺相場を考慮しない大幅な値上げは、入居者の合意が得られない可能性が高いため実現可能性は低いでしょう。

物価上昇に伴った家賃の値上げは可能？

近年、コロナ禍以降の景気回復傾向や円安、原油価格高騰など、さまざまな要因によって物価の上昇が続いています。

物価の上昇は家賃にも影響を与えます。多少の時間差はあるものの、物価の上昇後は家賃も上がると言われています。

2023年の住宅・土地統計調査では、5年前と比較して全国的に平均家賃が上昇傾向にあります。

参考までに、千葉県の家賃相場の動向を紹介します。

〈住宅・土地統計調査による千葉県の家賃動向〉

借家の種類	2023年調査	2018年調査	増減額	増減幅
民営借家	65,813円	62,231円	+3,582円	5.8％
民営借家（木造）	57,119円	56,112円	+1,007円	1.8％
民営借家（非木造）	69,996円	64,837円	+5,159円	8.0％
公営の借家	24,556円	21,138円	+3,418円	16.2％
都市再生機構(UR)・公社の借家	61,797円	60,624円	+1,173円	1.9％
給与住宅	41,984円	36,200円	+5,784円	16.0％

（出典）政府統計ポータルサイトe-Stat｜住宅・土地統計調査を元に弊社で作成

上記のように、千葉県の2023年調査では民営、公営にかかわらず全ての種類の借家で、5年前よりも平均家賃が上昇しており、民間の賃貸住宅は2018年よりも1か月あたり約3,500円家賃が値上がりしていることが分かります。

政府の統計調査以外に、民間の不動産ポータルサイト等でも平均家賃の推移を調査・公開しています。現在の平均家賃や値上げ幅の相場は、値上げを検討する際の参考になるため、地域の最新情報をつかんでおきましょう。

アパートの家賃を値上げするリスク

景気による不動産価格や管理コストの上昇や、やむを得ない事情で家賃を値上げする場合、以下のようなリスクがある点も理解しておく必要があります。

入居者が退去してしまう可能性がある

家賃を値上げすると、他の物件に引っ越しを考える入居者が出てくるかもしれません。

退去によって空室が出ると家賃収入が減少し、キャッシュフローが悪化してしまう可能性があります。

裁判（訴訟）に発展する可能性がある

入居者との値上げ交渉が難航した場合、訴訟に発展してしまうリスクもあります。

訴訟で判決が出るまでには年単位の期間がかかることもあり、弁護士費用や不動産鑑定費用などのコストも必要です。

最終的に値上げが認められても、裁判にかかったコストに見合わなくなってしまう可能性もあるリスクは理解しておく必要があります。

家賃の値上げ交渉の進め方

入居者と家賃の値上げ交渉を進めるための具体的な手順、流れを解説します。

家賃の値上げ額・時期を決定する

家賃の値上げ額は、経営にかかるコストが具体的にどれくらい増加するかをシミュレーションして必要な額を設定します。ただし、近隣の相場からかけ離れた金額にならないように配慮する必要があります。

同時に値上げの時期も決定します。家賃値上げを通知する時期についての法律はありませんが、入居者が検討・対応する時間を考慮して、遅くとも2〜3か月前には通知することが望ましいです。

家賃値上げの理由を書面化する

家賃値上げ通知の際には、値上げ額、時期、理由を明記し、入居者の疑問に答える連絡先を記載した文書を作成しましょう。

双方にとって納得のいく交渉にするためには、値上げが妥当であることを分かりやすく説明する必要があります。税金や管理費の上昇を理由とする場合、そのデータを提示する書類も用意しましょう。

家賃値上げの請求を通知する

書面を通じて、入居者へ家賃値上げを実施したい旨を通知します。

入居者が対応を検討する時間を確保するためにも、値上げが決まった時点で早めに通知しましょう。

配達証明付きの内容証明郵便を利用すると、確実に通知内容を確認してもらいやすくなります。

入居者と家賃値上げの交渉をする

入居者が家賃の値上げを拒否したり、質問をされたりした場合は、個別に交渉します。

入居してくれていることへの感謝を伝えながら、値上げの背景や妥当性を適切な資料を用いて説明しましょう。

合意を得られたら合意書を作成する

入居者から家賃値上げの合意が得られたら、合意内容を詳細に記した書面を作成し、双方が保有します。将来的な誤解や紛争を防ぐために、合意書は必ず作成するようにしましょう。

家賃値上げ交渉をスムーズに進めるポイント

入居者との家賃値上げ交渉をスムーズに進めるためのポイントについてまとめます。

① 値上げ交渉のタイミングに注意

家賃の値上げは、早めに、更新時期を避けて通知しましょう。急な値上げは入居者から納得を得られにくく、交渉が長期化したり訴訟に発展したりするリスクがあります。

また、合意が得られずに賃貸借契約が「法定更新」されると、契約期間の定めがなくなり、今後の値上げも難しくなるだけでなく、更新料請求もできなくなります。

〈法定更新とは〉

更新に関する同意が契約終了までになされなかった場合、従来の契約内容で契約が自動更新されるもの。更新が難航した場合など何らかの事情で更新できなかった場合でも住まいを失うことがないよう、入居者保護を目的とした法的措置。

②値上げの根拠を分かりやすく説明する

値上げ交渉の際には、値上げの実施や金額が必要な正当事由を説明し、周辺物件の家賃相場など根拠となるデータも提示しましょう。

家賃相場を調べる際は、エリアや駅からの距離、物件の間取りや広さ、築年数などの条件ができるだけ近い物件を選んでデータを集めましょう。

③受け入れやすい値上げ額を設定する

家賃は極端な値上げを避け、入居者が受け入れやすい額を検討しましょう。

アパート家賃の値上げ額は数千円程度が一般的で、1万円～数万円の値上げは入居者の拒否感が強まります。

④入居者のメリットもセットで提案する

入居者が値上げに応じる代わりに、設備の改善や次回更新料の無料化などのメリットを提供することで合意が得られやすくなるケースがあります。

宅配ボックスや防犯カメラの設置、窓の断熱化などは国や自治体の補助金が使える場合もあるため、選択次第では負担を最小限に抑えて入居者へメリットを提供できます。

設備を充実させることは物件の価値を上げることにもつながるので、将来的な利回りの向上にもつながりやすくなります。

⑤信頼できる賃貸管理会社に相談する

オーナーと入居者、双方にとって納得のいく家賃を設定するためには、交渉前の入念な準備が不可欠です。

値上げ交渉を成功させるためには、エリアの賃貸事情に詳しい、信頼できる賃貸管理会社に相談し、アドバイスを求めるのもおすすめです。

経験豊富な賃貸管理会社なら、交渉にあたって必要な客観的なデータを提供したり、過去の交渉事例を参考に交渉プランを検討したりすることもできるでしょう。

オカムラホームは不動産から建築まで対応する住宅総合会社として、賃貸管理業務を幅広くサポートいたします。値上げ交渉など賃貸管理サポートはもちろん、市場ニーズに合わせて資産価値を高める賃貸経営をお手伝いしています。お気軽にご相談ください。

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家賃値上げを拒否された時の対処法

家賃値上げには「オーナーと入居者の合意」が必要で、一方的に家賃を上げることはできません。

物価上昇などで賃料値上げが避けられない場合、丁寧に説明し了承を得る努力が求められます。交渉を経て、それでも値上げを拒否された場合の対処法を紹介します。

①入居者と粘り強く交渉する

値上げの理由を資料で説明し、設備投資や段階的な値上げを提案するなど、納得が得られるまで交渉を続ける方法です。

話し合いがまとまれば、入居者との関係を悪化させずに値上げが可能です。

一方で、交渉を続けることは手間と時間がかかり、設備投資には費用がかかる点には注意が必要です。値上げが確定しない限り、入居者は現行の賃料を支払えば住み続けられ、値上げ分を支払わなかったという理由での契約解除は難しいです。

入居者の立場になって、賃料値上げを受け入れやすくなる条件を提示することが重要になります。

②法的手段を検討する

簡易裁判所での調停や訴訟で和解や解決を図る方法です。第三者の公平な視点で解決を探れる点がメリットです。

ただし、訴訟には弁護士費用や不動産鑑定費用がかかり、賃料値上げに成功しても退去リスクがある点に注意が必要です。

③アパートを売却する

家賃値上げなしでは経営が厳しい場合や、訴訟費用が負担できない場合、アパートを売却した方が良いケースもあります。

売却することで弁護士費用や鑑定費用がかからず、値上げ交渉の負担からも解放されます。

まとめ

アパートの家賃値上げを検討する場合、正当な理由やデータを用意し、入居者の権利を守りながら合理的な家賃を設定する必要があります。

家賃値上げを入居者に納得してもらうためには、周辺の家賃相場などのデータを揃えた上で、粘り強く説明することも必要になります。

家賃値上げをしなければ経営が厳しく、調停や裁判費用を負担できない場合は、売却を検討するのも1つの手段です。

家賃値上げ交渉の成功には、経験豊富な賃貸管理会社に相談するのがおすすめです。過去の事例に基づいてアドバイスを得られる賃貸管理会社に相談することで、交渉をスムーズに進められるでしょう。

オカムラホームは不動産から建築まで対応する住宅総合会社として、賃貸管理業務を幅広くサポートいたします。値上げ交渉などの賃貸管理サポートはもちろん、市場ニーズに合わせて資産価値を高める賃貸経営から売却までお手伝いしています。お気軽にご相談ください。