賃貸管理会社で何が変わる？選び方・比較検討のポイントを解説
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アパートやマンションを所有するオーナー様にとって、入居者募集や家賃回収などを任せる賃貸管理会社選びは重要なポイントです。
一口に賃貸管理会社と言っても、集客・管理のスキルや手数料は一社ごとに異なります。また管理業務をどこまで任せられるかも、管理会社によって変わるため注意が必要です。
今回は賃貸管理会社の基本的な役割や契約方法、具体的な選び方や比較検討のポイントを解説します。これから賃貸経営をはじめる方、管理会社を変えたいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
コラムのポイント
- 賃貸管理業務をどこまで任せられるかは、会社によって異なります。
- 管理手数料だけでなく、集客力や管理スキルもチェックするのが失敗しない賃貸管理会社選びのコツです。
Contents
賃貸管理会社の役割
賃貸管理会社の役割は大きく分けると次の3種類です。
賃貸管理
賃貸管理は入居者とのやり取りや家賃回収など、賃貸経営の基本的な業務分野です。
- 契約・入居手続き
- 家賃回収・督促
- クレーム・トラブル対応
- 更新の案内・手続き
- 退去手続き・敷金精算・原状回復手配
上記のように入居から退去までの一連の業務を賃貸管理会社に任せることで、オーナー様は手間を大幅に軽減することができます。慣れない契約手続きや退去時の立会いなど、専門家である賃貸管理会社に任せるメリットは大きいです。
また設備の故障や近隣とのトラブルなども対応してもらえるので、副業として賃貸経営に取り組むこともできます。毎月の家賃回収や滞納時の督促など、重要かつ難易度の高い業務も任せることが可能です。
賃貸仲介
賃貸仲介は入居者を募集して契約を成立させる業務のことです。仲介のみの会社もあれば、管理業務と両方対応できる賃貸管理会社もあります。賃貸仲介のみ外部委託して、前述した賃貸管理業務はオーナー様ご自身が行うことも可能です。
- 入居者募集
- 内見同行や案内
- 入居者審査
- 契約業務
上記のように入居者の募集から契約までが仲介業務になり、宅地建物取引士の資格が必要なため基本的には外部委託する形になります。
建物管理
建物管理は、退去後のクリーニングや壁紙貼り替え、設備交換や外壁塗装といったメンテナンスなど、賃貸物件の価値と耐久性を維持するための業務です。
- 共用廊下やホールなどの清掃
- 原状回復
- 外壁・屋根塗装
- 設備・内装のリフォ－ム
- 法定点検・消防点検
建物管理には日常の清掃業務からリフォ－ム、定期法定点検なども含まれ、どこまで任せられるかは賃貸管理会社によって異なります。例えば日常清掃や原状回復は自社で対応し、リフォ－ムは外注するケースなどもあります。床面積や階数が一定規模を超える賃貸物件は、有資格者による法定点検・消防設備の点検が必要になることも。
ご自身でやること、賃貸管理会社に任せたいことを整理し、手数料とのバランスで会社を選びましょう。
賃貸管理会社との契約方法
賃貸管理会社との管理委託契約は、大きく分けると2つの方法があります。
管理委託契約
前述した賃貸管理業務の一部、または全部を、管理会社に委託する契約方法です。入居者募集の仲介だけ任せたり、清掃や集金まで委託したり、経営スタイルに合わせて契約内容を調整できます。
サブリース契約
不動産物件の経営管理を一括で賃貸管理会社に任せる契約方法をサブリース契約と呼びます。所有権はオーナー様ご自身が持ちながら、賃貸管理会社が入居者に転貸借する形になります。
一括借上げ型のサブリース契約は家賃保証が付いているケースが多く、空室リスクが無く一定の収入が期待できるのが特徴です。
賃貸管理手数料の目安は？
家賃の5～10％前後が目安
賃貸管理手数料は家賃に対するパーセンテージで設定するケースが多く、一般的には5～10％が目安です。
例えば家賃6万円×10部屋の賃貸管理手数料が5％の場合、6×10＝60万円の5％で3万円が管理手数料となります。管理手数料は委託する会社や任せる業務内容によって異なるため、ご自身の負担と利益のバランスを考えることが大切です。
管理手数料を払うメリットは？
冒頭でお伝えしたように賃貸管理業務はかなり多いため、手数料を払って管理会社に任せることで、オーナー様ご自身の負担を軽減できるのが大きなメリットです。
賃貸管理会社を活用すれば副業で賃貸経営も検討できますし、利益を上げて物件数を増やしていくことも可能です。
また騒音トラブルの仲裁や家賃滞納の督促など難しい問題も、対応ノウハウのある管理会社に任せられるのは心強いポイント。特に家賃滞納は対応を間違えると回収できなくなるケースもあるため、専門家に任せる意味は大きいです。
賃貸経営に副業で取り組む方、不動産投資家の方どちらも、賃貸管理会社を活用してスマートな経営を目指しましょう。
失敗しない賃貸管理会社の選び方
実際に賃貸管理会社を選ぶ際は、次のようなポイントに注目して比較検討してみてください。
自社集客できる会社か？
前述したように賃貸管理会社は、マンションやアパートの管理だけ行う場合と、入居者の募集から契約までの仲介も任せられる場合に分かれます。
基本的には仲介業務までカバーでき、自社で集客できる賃貸管理会社を選ぶのがおすすめです。仲介業務を外注する場合でも集客できれば問題ありませんが、基本的には自社物件に優先して客付けするケースが多いです。自社集客できる賃貸管理会社の方が、空室期間を短くできる可能性があります。
空室を埋める集客力があるか？
自社集客できる賃貸管理会社でも、実際に入居者を見つけられる集客力が無ければ意味がありません。
借り手目線で地域の賃貸物件を探したとき、その会社の情報にたどり着けるかどうかチェックしてみてください。検討している賃貸管理会社の物件が多くヒットした場合、高い集客力が期待できます。
地域に精通しているか？
アパートやマンションが建つ地域の情報や、ニーズに精通している賃貸管理会社を選ぶのも重要なポイントです。
どんな借り手が多いかニーズを把握している賃貸管理会社なら、物件に見合った客付けをしてくれる可能性が高いです。どんなリフォ－ムをすれば良いかなど、その地域に合ったアドバイスで入居率を高める効果も期待できるでしょう。
管理業務をどこまでまかせられるか？
前述したように賃貸管理業務の対応範囲は会社によって異なるため、選ぶ際に必ずチェックしましょう。最初は管理業務の一部だけ委託するつもりでも、利益が上がり物件を増やす際に一括で委託するケースも考えられます。
なるべく多くの業務に対応できる賃貸管理会社を選んでおくと、長く付き合えるかもしれません。
建物の維持管理も任せられるか？
長く安定した経営を目指すなら、建物の原状回復や維持管理のためのリフォームも自社対応できる賃貸管理会社を選ぶのがおすすめです。
建物の維持管理まで丸ごと委託できれば、リフォ－ム会社を探す必要がありません。また外注のように中間マージンが発生しないのも大きなメリットです。
建築ノウハウもある賃貸管理会社なら、建物の維持管理に加えて入居率を高めるためのリフォ－ム・リノベーションアドバイスも期待できます。
トラブル発生時スピーディーに対応できるか？
給湯器の故障や水漏れ、入居者同士のトラブルなどに、素早く対応できる体制の賃貸管理会社を選ぶのも重要なポイント。
緊急の要件に対し、24時間体制のコールセンターがある賃貸管理会社を選ぶと、オーナー様も入居者の方も安心です。前述したように建築部門もある会社なら、自社対応できるので水漏れなどのスピーディーな解決が期待できます。
まとめ
賃貸管理会社は一社ごとに委託できる業務や管理スキルなどが変わり、入居率や経営状況に大きく影響します。これから賃貸経営をはじめる方は、今回ご紹介したポイントに注目して信頼できる賃貸管理会社を選んでください。すでにマンションやアパートをお持ちで、今の賃貸管理会社に不満がある方も、見直ししてみるのがおすすめです。
オカムラホームは不動産から建築まで対応する住宅総合会社として、賃貸管理業務を幅広くサポートいたします。単なる賃貸管理会社としてではなく、市場ニーズに合わせて資産価値を高める賃貸経営をお手伝いしています。ぜひお気軽にご相談ください。
