マンション投資とは？戸建てやアパートとの違い、一棟買いと区分所有のメリット・デメリット、経営リスク対策を解説
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マンション投資を始めたいけれど、「一棟買いと区分マンションはどちらが良いのか」「アパートや戸建て賃貸経営とは何が違うのか」と疑問に思っている方もいるのではないでしょうか。
そこでこのコラムでは、千葉・東京エリアで30年にわたり、不動産活用と資産形成をサポートしてきたオカムラホームが、マンション投資の仕組みや戸建て・アパート投資との違い、一棟買いと区分所有のメリット・デメリットについて分かりやすく解説します。
マンション投資や賃貸経営で失敗しないためのリスク対策についても解説しますので、これから不動産投資で資産形成を始めたい方は参考にしてください。
コラムのポイント
- マンション投資を成功させるには、資産状況や目的に合わせた物件選びや資金計画、購入後の賃貸管理の専門知識が不可欠です。
- 投資用マンションを購入するなら、地域に精通し、購入から建物管理、賃貸管理、売却などの出口戦略まで一貫してサポートできる、信頼できる不動産会社を選ぶのがおすすめです。
Contents
マンション投資とは｜戸建て・アパート投資との違い
マンション投資とは、マンションの一室（区分）または一棟丸ごとを購入して賃貸することで、家賃収入（インカムゲイン）を得る不動産投資の方法です。
将来的には物件を売却して利益（キャピタルゲイン）を得ることも視野に入れますが、基本的には長期的な家賃収入による資産形成が目的となります。
戸建て投資・アパート投資との違い
賃貸住宅による不動産投資は、主に「マンション（一棟・区分）」「一棟アパート」「戸建て」の3つの種類があります。
それぞれの特徴を表で分かりやすく比較します。
| 項目 | マンション投資 | 一棟アパート投資 | 戸建て賃貸投資 | |
|---|---|---|---|---|
| 一棟マンション | 区分マンション | |||
| 初期費用 | 数千万～数億円以上（高い） | 数百万円～（低め） | 数千万円～（中程度） | 数百万円～（低め） |
| 利回り | 中～高め | 低～中程度 | やや高め | 高め |
| 主な構造と法定耐用年数 | RC（鉄筋コンクリート）造
法定耐用年数：47年 |
木造・軽量鉄骨造
法定耐用年数：22年/19年 |
木造
法定耐用年数：22年 |
|
| 資産価値の評価傾向 | 土地と建物による | 主に建物による | 土地と建物による | 主に土地による |
| 空室リスク | 分散できる | 1室のみだとリスクが高い | 分散できる | 一棟のみだとリスクが高い |
| 管理・修繕の自由度 | 高い | 低い（管理組合の規則による） | 高い | 高い |
上の表の通り、一棟マンション投資は初期費用がアパートや戸建てよりも高めですが、貸し出せる住戸の数が多い分、大きな収益が期待できます。
さらに、一棟マンションは建物の規模が大きい分資産価値も高いため、経営が軌道に乗れば、2棟目を購入したり、より収益性の高い物件に買い替えたりするなど取れる戦略も多くなります。
一方、区分マンションは初期費用を抑えられますが、1室だけでは空室時に収入が途絶えてしまうデメリットがあります。
また、区分マンションはオーナーに全権限がある一棟投資と異なり、管理方法や共有部のリフォームなどは管理組合の規定に従う必要があります。
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千葉エリアの投資用マンションの表面利回り相場
千葉市や八千代市の一棟マンション、区分マンション、アパート、戸建て賃貸の表面利回り相場を紹介します。
| 種類 | 表面利回り相場 |
|---|---|
| 一棟マンション |
|
| 区分マンション |
|
| 一棟アパート |
|
| 戸建て賃貸 |
|
※表面利回りの相場は2025年11月時点の調査によります。千葉県内でもエリアによって相場は異なります。
マンション投資【一棟買い・区分所有】の違いとメリット・デメリット
マンション投資の一棟買い・区分マンションの違いについて、さらに詳しく解説します。
| 項目 | 一棟買いマンション | 区分マンション |
|---|---|---|
| メリット |
|
|
| デメリット |
|
|
一棟買いマンションを経営するメリットは、空室リスクを分散でき、区分マンションよりも高い利回りが期待できる点です。
一方で、初期費用が高く、建物全体の維持管理やメンテナンス費用が必要になります。
区分マンション投資は、物件費用を抑えられ、管理の負担も少ない点がメリットです。
複数の種類・エリアの物件を所有すれば、空室リスクを分散できます。
ただし、複数の物件を所有することになるため、収支状況やそれぞれの出口戦略などを考えながら、投資先を適切に管理していく必要があります。
一棟買いと区分所有のどちらが良いかは、自己資金や運用するエリア、物件状態など、さまざまな視点から検討し判断する必要があります。
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マンション投資【新築・中古】の違いとメリット・デメリット
マンション投資は新築を選ぶか、中古物件を選ぶかでも違いがあります。
それぞれの特徴とメリット・デメリットを紹介します。
| 項目 | 新築マンション | 中古マンション |
|---|---|---|
| メリット |
|
|
| デメリット |
|
|
新築マンションは同じ立地なら中古物件よりも入居者が集まりやすく、空室リスクが少ない点が大きなメリットです。
新築物件は省エネ性能も高く、大規模修繕がすぐに必要ないため、初期の修繕費や光熱費などのランニングコストが少なく済みます。
一方、中古マンション投資は、新築に比べて低資金で始められて、利回りが高い点がメリットです。
資産価値が落ちにくいため出口戦略も立てやすく、好立地の物件を見つけられれば高い収益性が期待できます。
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マンション投資のリスク対策
マンション投資を始める際に知っておきたい、経営上のリスクと対策方法について解説します。
マンション投資における、主なリスクは以下の5つです。
- 空室・家賃下落
- 建物の老朽化
- ローン金利の上昇
- 災害リスク
- 売却に関するリスク
1つずつ順番に対策を解説していきますね。
空室・家賃下落リスク
マンション投資などの賃貸経営の最大リスクは、空室や家賃の低下による収入の減少です。
収入が減少するとキャッシュフロー（手残り）が少なくなり、建物の管理修繕やローン返済に影響が出るなど、収益性の悪化につながります。
空室リスクを減らすには、入居者が集まりやすい立地を選ぶことが大前提になります。
さらに、単身者用・ファミリー向けなど、エリアの賃貸需要に合った広さや間取りを選び、場合によってはリフォームやリノベーションも検討しましょう。
中古物件の場合は管理状態が良いかどうかも必ずチェックしたいポイントです。
また、管理会社による積極的な客付けのサポートがあれば、高い入居率を維持できる可能性が高まります。
管理会社を選ぶ際はサービス内容や集客方法などをしっかり確認して、信頼できるパートナーを選びましょう。
マンション・アパートの空室対策や管理会社の選び方は以下のコラムで詳しく解説していますので合わせてお読みください。
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建物の老朽化
マンションの老朽化を防ぎ、長期的に安定した収入を得るためには、建物のメンテナンス計画を立て、適切に実行していくことが大切です。
マンションの経営計画を立てる際は、外壁や屋根、水回りなどの場所別に、点検やメンテナンスのタイミングとコストを見積もった長期修繕計画書を作成し、毎月しっかりと修繕費用を積み立てておきましょう。
また、中古マンションの場合、物件の状態次第では、購入後すぐに大規模修繕や水回り設備の交換などの大きな出費が発生する可能性があります。
中古物件は築年数だけでなく、外観・内装・設備の状態やメンテナンス・交換履歴、長期修繕計画が予定通り行われているかなどを細かくチェックした上で検討しましょう。
ローンの金利上昇リスク
変動金利型のローンでは、金利が上がると月々の返済額が増えるため、投資物件の収益性が低下します。
借入額や金利上昇幅によっては、当初の返済計画が大きく崩れ、赤字になってしまう可能性があります。
不動産投資ローンを利用する場合は、できるだけ頭金を多くして借入額を減らすことで、金利上昇時の影響を最低限に抑えられます。
また、キャッシュフローに余裕があるうちに繰り上げ返済で元本を減らす方法も有効です。
金利上昇リスクをゼロにしたい場合は、「固定金利型」や「固定期間選択型」を選ぶのも1つの方法です。
ただし、変動金利型と比べて当初の金利は高めになるため、最新の金利動向も踏まえて、ご自身が重視するリスク対策に合ったタイプを選びましょう。
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災害リスク
経営しているマンションやアパートが、地震や火災、水害などの被害を受けた場合のリスク対策も重要です。
建物の損傷や浸水などによって、そのままでは住み続けられなくなると、家賃収入が途絶えてしまいます。
さらに、被害の大きさによっては、同じ場所に建て替えることもできない可能性もあり、ローンだけが残ってしまうという最悪のケースもあり得ます。
災害リスクへの対策は以下のようなものがあります。
- 1981年（昭和56年）以降に建てられた新耐震基準のマンションを選ぶ
- ハザードマップで浸水や土砂災害のリスクが高いエリアを避ける
- 複数エリアで所有してリスクを分散する
- 火災保険・地震保険に加入しておく
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売却に関するリスク
不動産投資のゴールは、「投じた金額よりも多く利益を得た上で投資を終える」ことです。
家賃収入を得られていても、売却時の価格が低く、収益を上回る損失になった場合、投資自体は成功とは言えません。
一方、運用中はキャッシュフローがマイナスであったとしても、売却で大きな利益が得られれば、最終的にはプラスになるケースもあります。
マンション投資の出口戦略を成功させる物件選びや経営のポイントは以下の通りです。
- 資産価値が落ちにくく売却しやすい物件を選ぶ
- 適切な管理で長く資産価値を維持する
- 切れ目のない空室対策、入居付けを行う
- 売却のタイミングを見極める
- 適切な売り出し価格を設定する
不動産投資の出口戦略や売却のタイミングについては、以下のコラムで詳しく解説していますので合わせてお読みください。
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まとめ
マンション投資の仕組みや戸建て・アパートとの違い、一棟買いと区分所有、新築と中古それぞれのメリット・デメリット、空室や金利上昇などの経営リスク対策について解説しました。
マンション投資を成功させるには、資産状況や目的に合わせた物件選びや経営計画、購入後の賃貸管理の専門知識が不可欠です。
投資用マンションを購入するなら、地域に精通し、購入から建物管理、賃貸管理、売却などの出口戦略まで一貫してサポートできる、信頼できる不動産会社を選ぶのがおすすめです。
オカムラホームは千葉・東京エリアで、投資用不動産の売買・建築・賃貸管理・リフォームまで一貫したサポート体制で、お客さまの資産形成を長期的に支援します。
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