不動産投資の利回りとは？理想の表面利回り・実質利回りの目安や計算方法、物件選びへの活かし方を解説
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不動産投資における「利回り」は、物件の収益性を測るための重要な指標です。
利回りについて正しく理解することで、投資の目的に合わせてより現実的な物件選びや資金計画が可能になります。
このコラムでは、不動産投資の利回りの基本知識から、投資目的・物件種類別の理想的な利回りの目安、シミュレーション方法、物件選びへの活かし方まで分かりやすく解説します。
将来の資産形成や安定収益を目指す第一歩として、ぜひ参考にしてください。
コラムのポイント
- 不動産投資の利回りは物件の収益性を示す指標です。物件価格に対する年間家賃収入の割合を示すのが表面利回り、家賃収入や物件価格から運用にかかる経費や購入時の諸費用を差し引いた後の収益性を示すのが実質利回りです。
- 不動産投資では表面利回りだけでなく、物件の種類や個別の状態によって実質利回りがどれくらいになるのかをシミュレーションすることが重要です。
- 資産形成や相続対策など、ご自身の投資目的に合わせた理想的な利回りで運用できる物件を選ぶことが成功のポイントです。
Contents
不動産投資の利回りとは？基本概念と種類をわかりやすく解説
投資用不動産の利回りとは、物件の収益性=「物件価格に対して1年間に得られる利益の割合（％）」を指します。
例えば、物件価格1,000万円で利回り10％の物件なら、1年間で100万円の利益が期待できると言えます。
利回りが大きいほど大きな利益が期待でき、早い期間で投資回収できる可能性が高まります。
ただし、利回りには複数の計算方法があり、想定する状況によってもシミュレーション結果は変わってくるため、物件サイトなどの利回りだけを見て購入判断はできません。
次に、利回りの種類と、それぞれの数値が表す意味について解説します。
表面利回りとは？
表面利回りとは、物件価格に対して年間の家賃収入がどれくらいあるかを示す指標です。
もっともシンプルな利回りで、物件情報などに記載されている「想定利回り」も、一般的には表面利回りのことを指しています。
表面利回りの計算式： 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100（％）
ただし、表面利回りは管理費や修繕費、税金などの支出や空室率を考慮していないため、実際の収益性とは異なることがあります。
表面利回りは主に、周辺の似た条件の物件同士や、地域の相場と比較して検討する際の指標になります。
実質利回りとは？
実質利回りは、家賃収入や物件価格から、運用にかかる経費や購入時の諸費用を差し引いた後の収益性を示す指標です。
実質利回りの計算式： （年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）× 100（％）
年間経費は、管理費や修繕費、固定資産税、火災保険、空室損失などを差し引いた実際の収益性を示すため、より現実的な判断材料になります。
また、周辺の似た条件の物件を参考に、空室率10％、20％などの場合を想定してシミュレーションすることもできます。
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不動産投資の理想的な利回り目安と相場
理想的な利回りの目安は、どの程度の収益を目指すのかや、投資の目的によっても変わります。
資産形成、相続対策など、投資目的別の理想的な利回りの目安は以下の通りです。
投資目的別の理想的な利回り目安
| 投資目的 | 理想的な利回りの目安 |
|---|---|
| 資産形成 | 実質利回り5〜6％ |
| 老後資金 | 実質利回り4〜5％ |
| 相続対策 | 実質利回り3〜4％ |
不動産投資で長期的な資産拡大を目的とする場合は、税引き後でも黒字を維持しながら再投資でき、経費・空室・税金を差し引いてもキャッシュフローが安定する実質利回りが理想となります。
一方、老後資金や相続対策なら、利回りよりも「評価額の圧縮」や「相続税軽減効果」を重視し、リスクを抑えて安定収益が得られる水準が理想と言えます。
物件種別ごとの利回り相場と実質利回りの目安
不動産投資では、物件の種類によって利回りの傾向も変わってきます。物件種別ごとの表面利回り、実質利回りの相場を紹介します。
| 物件種別 | 表面利回り相場 | 実質利回り目安 | 経費率※の想定 |
|---|---|---|---|
| 一棟アパート | 新築6％／中古8％ | 5〜7％ | 約20〜25％ |
| 区分マンション | 新築3〜4％／中古5〜6％ | 3.5〜5％ | 約25〜30％ |
| 戸建て賃貸 | 新築6〜10％／中古8〜12％ | 7〜10％ | 約30％ |
※経費率とは家賃収入のうち物件運営にかかる支出（修繕費・空室損失・税金など）を指します。
一棟アパートは建物の規模が大きく、複数戸によって空室リスクを抑えられる点が特徴です。
管理費や修繕費は一定程度かかりますが、区分マンションや戸建てと比較して経費率は比較的低めです。
一方、区分マンションは都市部で賃貸需要が強く、一棟アパート・マンションより管理の手間がかからない点がメリットです。
ただし、管理費・修繕積立金などによっては支出比率が高くなり、一棟物件より実質利回りが低めになる傾向があります。
戸建て賃貸は初期投資が少なく利回りが高く出やすい点がメリットです。
ただし、修繕費や空室リスクが高く、実質利回りが大きく下がる場合もある点に注意が必要です
また、中古戸建てでは、リフォームや建て替えがしづらかったり、売却しにくかったりする場合もあるため、事前の綿密な物件調査が必要です。
利回りを比較する際は、数字だけでなく経費や空室率、立地、物件状態、将来性などを考慮した上で、総合的に判断することが失敗を防ぐポイントになります。
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投資物件の利回りシミュレーション事例
千葉県で投資物件を購入すると仮定して、表面利回りおよび経費や購入時諸費用を考慮した、実質利回りのシミュレーションを紹介します。
一棟アパートの利回りシミュレーション
〈物件概要〉
- 木造2階建て（1K×6戸）
- 物件価格：4,800万円
- 月額家賃：4.2万円×6戸=25.2万円（満室想定）
- 年間家賃収入：25.2万円 × 12か月 = 302.4万円
- 想定経費率：20％
- 年間経費：302.4万円 × 20％ = 60.48万円
- 購入時諸費用：物件価格 × 8％ = 約384万円
- 総投資額：4,800万円 ＋ 384万円 = 約5,184万円
〈利回り計算〉
- 表面利回り = 302.4万円 ÷ 4,800万円 × 100 = 6.3%
- 実質利回り =（302.4万円 − 60.48万円）÷ 5,184万円 × 100 = 4.67%
区分マンション
〈物件概要〉
- SRC造2階14階建て（2LDK/専有面積60㎡）
- 物件価格：1,980万円
- 月額家賃：9万円
- 年間家賃収入：9万円 × 12か月 = 108万円
- 想定経費率：25％
- 年間経費：108万円 × 25％ = 27万円
- 購入時諸費用（概算）：1,980万円 × 8％ = 約158.4万円
- 総投資額：1,980万円 ＋ 158.4万円 = 約2138.4万円
〈利回り計算〉
- 表面利回り = 108万円 ÷ 1,980万円 × 100 = 5.45%
- 実質利回り =（108万円 − 27万円）÷ 2138.4万円 × 100 = 3.79%
戸建て賃貸
〈物件概要〉
- 木造2階建て（4LDK/建物面積100㎡）
- 物件価格：2,480万円
- 月額家賃：10万円
- 年間家賃収入：10万円 × 12か月 = 120万円
- 想定経費率：30％
- 年間経費：120万円 × 30％ = 36万円
- 購入時諸費用（概算）：2,480万円 × 8％ = 約198.4万円
- 総投資額：2,480万円 ＋ 198.4万円 = 約2678.4万円
〈利回り計算〉
- 表面利回り = 120万円 ÷ 2,480万円 × 100 = 4.83%
- 実質利回り =（120万円 − 36万円）÷ 2678.4万円 × 100 = 3.14%
実質利回りのシミュレーションでは、数字の大小だけでなく、より具体的な経費の想定や、周辺物件の家賃相場・空室率の分析などから、現実的な実質収益（キャッシュフロー）の見通しを立てることがポイントになります。
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高利回りでも注意すべき物件は？失敗を防ぐポイント
利回りが高い物件は一見魅力的ですが、それだけで購入を判断するのは危険です。高利回りでも注意すべき物件のチェックポイントを紹介します。
空室リスクが高いエリアの物件
高利回りの物件が比較的多くても、地方や人口減少地域など、空室リスクが高いエリアは注意が必要です。
満室の家賃収入が前提の表面利回りだけで判断すると、空室が続いた際に収益が大きく下がり、赤字になってしまう可能性があります。
修繕費がかかる築古物件
築年数が古い物件は、購入価格が安いため表面利回りが高くなる傾向があります。しかし、給排水管や外壁などの大規模な修繕費がかさむと、数字上の利回りより収益性が下がることがあります。
事前に物件状態をしっかりチェックした上で、修繕費のかかるタイミングや目安を踏まえた収支計画を立てることが重要です。
戸建て賃貸は法的制限や運用方法に注意
中古戸建てで「再建築不可」や「接道義務を満たしていない」などの法的制限でリフォームや建て替えがしづらい物件は、将来的な資産価値や売却しやすさに影響します。
また、戸建ての賃貸物件では、キッチンやリビング、水回りが共用の複数住戸とするシェアハウス運用前提で高い利回りを表示している物件もあるため注意しましょう。
管理の手間とコストが大きい物件
一棟アパートや複数戸の物件は管理業務が煩雑になりがちです。
管理を委託する場合は、管理会社に支払う手数料も利回りに影響します。また、自主管理を選ぶ場合は、時間と労力の負担も考慮しましょう。
上記のように、見た目上高利回りの物件でも、実はトラブルが隠れていたり、収益性が低かったりするケースもあります。
相場より利回りが高い物件は、理由を必ず確認した上で検討しましょう。
低利回りでも検討すべき物件はある？
大都市部や駅前の需要が高いエリアなどの投資用不動産は、物件価格が高いため利回りが低い傾向にあります。
ただし、好立地の物件は資産価値が低下しにくく売却益（キャピタルゲイン）も期待できるというメリットもあります。
また、省エネ性や耐震性が高い物件や、計画的にメンテナンスされている物件などは、入居者を集めやすくランニングコストも抑えられるため、利回りが低くても検討する価値があります。
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まとめ
不動産投資の利回りは、収益性を測る重要な指標です。
表面利回りだけでなく、物件の種類や個別の状態によって実質利回りがどれくらいになるのかをシミュレーションすることが重要です。
その上で、資産形成や相続対策など、ご自身の投資目的に合わせた理想的な利回りで運用できる物件を選ぶことが成功のポイントになります。
オカムラホームは、投資目的やリスク許容度に応じて、利回りだけでなく、立地や築年数も考慮した最適な収益不動産をご紹介します。
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