分譲マンションを貸す際の賃貸管理会社の選び方｜仲介会社との違いや手数料の相場も解説
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このコラムでは、分譲マンションを貸す時の相談先や、管理業務やメンテナンスを委託できる「賃貸管理会社」のメリット、選び方を解説します。
「転勤や引っ越しなどで、住んでいるマンションを空けることになった」「親の住んでいたマンションを相続したので賃貸にして収入を得たい」など、分譲マンションの管理でお悩みの方は参考にしてください。
コラムのポイント
- 所有している分譲マンションを貸し出す場合は、賃貸管理会社に委託することで管理にまつわるさまざまな負担を軽減でき、安定した家賃収入を得られる可能性も高まります。
- 分譲マンションを貸し出す際の賃貸管理会社は、区分所有のマンション管理の実績があり、地域の賃貸ニーズに精通している会社を選ぶのがおすすめです。
Contents
分譲マンションを賃貸に出す方法
所有している分譲マンションを賃貸に出す方法は、以下の2つが考えられます。
- ①賃貸仲介会社に依頼する
- ②賃貸管理会社に依頼する
順番に概要を解説していきます。
①賃貸仲介会社に依頼する
賃貸物件を取り扱う仲介会社に、入居者の募集活動や入居希望者の紹介を依頼する方法です。
〈仲介会社の業務範囲〉
・入居者募集
・内見同行や案内
・入居者審査
・契約業務
上記のように、仲介会社に依頼できる業務は入居者の募集から契約までとなるため、賃貸管理業務は自身が行う形になります。
②賃貸管理会社に依頼する
賃貸管理会社に管理手数料を支払い、仲介に加えて、家賃集金や滞納者への対応、物件のメンテナンスなど、賃貸管理・経営業務の全般を委託する方法です。
賃貸仲介と管理業務の両方に対応している会社も多くあります。
賃貸管理会社に委託するメリット
賃貸管理会社に委託する場合、管理業務の負担を軽減できるのはもちろん、以下のような多くのメリットがあります。
- 賃貸管理業務の負担を軽減できる
- 離れた場所の物件でも賃貸経営できる
- クレームや滞納など難しい対応も任せられる
- 一定の家賃保証や空室保証がある場合も
- 空室対策のアドバイスを受けられる
- 物件のメンテナンスも任せられる
次章で管理会社に委託できる業務内容について解説します。
賃貸管理会社の役割と委託できる業務
賃貸管理会社の役割は、安定経営のために入居者を確保し、さらに物件の資産価値を維持・向上するために適切なメンテナンスやリフォームをオーナーに提案・実施していくことになります。
実際に委託できる業務は大きく分けると「賃貸管理」と「物件管理」の2種類になります。それぞれの業務内容について簡単にまとめます。
賃貸管理業務
入居者とのやり取りや家賃回収など、賃貸経営の基本的な業務です。
- 契約・入居手続き
- 家賃回収・督促
- クレーム・トラブル対応
- 更新の案内・手続き
- 退去手続き・敷金精算・原状回復手配 など
物件管理業務
退去後のクリーニングや壁紙貼り替え、設備のメンテナンスなど、賃貸物件の価値と耐久性を維持するための業務です。
- 原状回復
- 外壁・屋根塗装
- 設備・内装のリフォーム
- 法定点検・消防点検 など
分譲マンションの一室を賃貸に出す場合、賃貸管理会社の業務範囲は「専有部」に限られ、エントランスや外階段、エレベーターなどの共有部分はマンション全体の管理会社（建物管理会社）が管理する形になります。
分譲マンション一室の賃貸経営は、アパートなどを一棟まるごと経営する場合よりも、空室や家賃滞納による収支マイナス化のリスクが大きくなります。
直接賃貸物件を管理するのが難しい場合や、安定した家賃収入を確保したい場合は、仲介業務にも対応し、賃貸管理サービスや家賃保証などの制度が充実している会社を選ぶのがおすすめです。
賃貸管理会社との契約方法と手数料の相場
賃貸管理会社との管理委託契約は、大きく分けると「管理委託契約」と「サブリース契約」の2つの方法があります。
それぞれの特徴と管理手数料の相場を簡単にまとめると以下のようになります。
| サブリース契約 | 管理委託契約 | |
| 手数料の相場 | 10～20％ | 5～10％ |
| 家賃保証 | あり | 原則なし |
| 経営の主体 | サブリース会社 | オーナー |
一般的な管理委託契約ではオーナーが経営の主体となって入居者と賃貸借契約を結びます。管理委託契約では空室保証契約を結べることもありますが、家賃保証は基本的にありません。
一方、サブリース契約はサブリース会社がオーナーと「マスターリース契約」を結び、物件を一括借上げします。
入居者はサブリース会社と賃貸借契約（サブリース契約）を結ぶ形になります。オーナーに毎月一定の賃料が支払われる家賃保証がある分、管理手数料は高めに設定されています。
サブリース契約のメリット・デメリットは以下のコラムで詳しく解説していますので、合わせてお読みください。
〈関連コラム〉
サブリース契約はやめとけと言われるのはなぜ？後悔を防ぐポイント
分譲マンションの賃貸管理会社を選ぶ際のポイント
最後に、分譲マンションをの賃貸管理会社を選ぶ際のポイントを解説します。
区分所有のマンション管理の実績がある
賃貸管理は、会社によって得意な物件の種類が異なります。所有しているマンションを賃貸に出すなら、区分所有マンションの賃貸管理実績がある会社を選びましょう。
地域の賃貸需要に精通している
マンションの一室を賃貸に出す場合、空室状態が続くと一気に経営状況が悪化してしまう恐れがあります。マンションがある地域の情報や賃貸需要に精通し、適切な空室対策を提案できる賃貸管理会社を選びましょう。
地域の不動産需要に精通している賃貸管理会社からニーズに合ったリフォームを実施するタイミングや工事内容などのアドバイスを受けることで、空室状態を最低限に抑える効果も期待できます。
希望する管理業務や保証・サービスがある
賃貸管理業務の対応業務範囲は会社によって異なるため、選ぶ際に必ずチェックしましょう。
また、長く安定した経営を目指すなら、退去時の原状回復だけでなく、物件の資産価値維持・向上を図るリフォームなどの提案もしてくれる賃貸管理会社を選ぶのがおすすめです。
オカムラホームは、自社の集合住宅・戸建ての新築・リフォーム部門と連携し、マンションの維持管理はもちろん、入居率を高めるためのリフォーム・リノベーションのご提案もいたします。
トラブルへの対応力
設備や入居者同士のトラブルなどに、素早く対応できる体制があるかどうかも重要なポイントです。
給湯器の故障や水漏れなど緊急の要件にも対応できる24時間体制のコールセンターがある賃貸管理会社なら、オーナー様も入居者の方も安心です。新築やリフォーム部門もある会社なら、設備の故障にも自社対応できるためスピーディーな解決が期待できます。
〈関連コラム〉
まとめ
所有している分譲マンションを貸し出す場合は、賃貸管理会社に委託することで管理にまつわるさまざまな負担を軽減でき、安定した家賃収入を得られる可能性も高まります。
賃貸管理会社との契約方法は管理委託契約とサブリース契約があり、それぞれ管理手数料やサービス・保証内容などが異なります。
分譲マンションを貸し出す際の賃貸管理会社は、区分所有のマンション管理の実績があり、地域の賃貸ニーズに精通している会社を選ぶのがおすすめです。
オカムラホームは、区分所有から一棟アパート・マンションまで幅広い不動産の賃貸/建物管理・維持サービスを提供しています。
賃貸経営において発生するさまざまな問題にオーナー様に代わって対応させていただき、時代の変化を把握しつつ幅広いニーズに対応できるよう、最善な選択肢をご提案します。
