親のマンションを相続する際の名義変更方法｜相続登記の流れ・必要書類・費用を解説
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遺産相続で親の所有するマンションを引き継いだ場合は、相続登記によって名義変更する必要があります。
相続登記は2024年4月から義務化が始まっており、登記をせずに放置しているとトラブルの元になる可能性があるだけでなく、売却等の活用ができないなどのデメリットもあります。
このコラムでは、親のマンションを相続した際の相続登記の流れや必要書類、費用などについて詳しく解説します。
相続した親のマンションに自分で住む場合はもちろん、売却・賃貸化などスムーズに活用したい方は参考にしてください。
コラムのポイント
- 親の所有するマンションを相続した際は、相続登記による名義変更が必要です。相続登記手続きが完了しないと売却などの活用もできないため忘れずに申請しましょう。
- 今後、親のマンションを取得する予定で税負担をできるだけ抑えたい場合は、生前贈与と相続で税金がどれくらい変わってくるのかシミュレーションしておくのがおすすめです。
Contents
親のマンションを名義変更する2つのケース
親のマンションの名義変更が必要になるのは、自身が以下の2つのどちらかでマンションを取得したケースになります。
- ①生前贈与
- ②相続
1つずつ概要を解説していきますね。
①生前贈与（贈与登記）
生前贈与によって親のマンションを取得した場合は贈与登記によって名義変更手続きをします。
親の生前対策や終活の一環としてマンションを贈与された場合に、贈与登記をすることで自分が所有者になったことを公に明らかにできます。
法的義務はないがトラブル防止のために必要
贈与登記は相続登記のように法的義務はないため、申請しなくても贈与が無効になるわけではありませんが、登記せずに放置していると以下のようなトラブルが生じる可能性があります。
トラブル例①：第三者に登記されてしまう
贈与契約書を交わしていたとしても贈与登記を申請していなければ、自分が所有者である公的な証明ができないため、第三者に登記されて自分の意向と関係なく売却や賃貸にされてしまう可能性があります。
トラブル例②：贈与者が亡くなった際に相続財産とみなされてしまう
例えば、父親からマンションを生前贈与する契約書を交わしていたが、贈与登記を申請しないうちに父親が亡くなってしまうと、他の相続人がいた場合に相続財産の一部とみなされてしまう可能性があります。
親から不動産の贈与を受けた際には、自分の権利を守るためにも早めに贈与登記を申請することをおすすめします。
②相続（相続登記）
相続登記とは、被相続人の土地・家・マンションなどの名義を相続人に変更する手続きのことです。
相続登記は2024年4月から義務化されています。登記をせずに放置しているとトラブルの元になる可能性があるだけでなく、売却等の活用ができないなどのデメリットもあります。
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相続税と贈与税の比較は相続発生前にしておくのがおすすめ
親のマンションを取得する場合、生前贈与と相続のどちらが税負担が少ないのか分からないという方もいるかもしれません。
生前贈与は贈与人が好きなタイミングで実施でき、相続人以外も財産を引き継げるというメリットがあります。
一方で、自分で納税タイミングを決められない税金（＝相続税）は負担を軽くするべきという考え方から、財産が同じ金額なら原則として相続税より贈与税の方が税金は高くなります。
ただし、相続財産の総額や法定相続人の数、特例適用の有無、マンションの贈与税の課税標準額などによっては、贈与税の方が節税になることもあります。
例えば、贈与税は暦年課税制度ではなく「相続時精算課税制度」を使って税負担を抑える方法もあります。
相続時精算課税制度を使うと、一定額までの贈与財産に対して「贈与税を納めなくても良い代わりに、相続発生時に贈与財産を相続財産に加算して相続税を納める」という方法に変えられます。
親のマンションを取得するにあたって税負担をできるだけ抑えたい場合は、相続税と贈与税がどれくらい変わってくるのか、相続発生前に比較しておくことをおすすめします。
相続したマンションの名義変更は自分でできる？
相続したマンションの名義変更（相続登記）は司法書士に依頼する他に、自分で申請することも可能です。
申請先である法務局に予約を取って相談すれば、必要書類や書き方を教えてもらえます。また、法務省や法務局のホームページでは個人でも相続登記の手続きができるよう、申請書などのひな型も公開しています。
（参考）
法務省ホームページ｜不動産を相続した方へ ～相続登記・遺産分割を進めましょう～
法務局ホームページ｜相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）
ご自身で戸籍謄本など書類を集めるのが難しい場合や、権利関係が複雑で相続人を割り出しきれない場合などには司法書士に依頼するのがおすすめです。
相続したマンションの名義変更（相続登記）の流れ
相続登記手続きの主な流れは以下のようになります。ご自身で手続きする際や、司法書士に相談する前の参考にしてください。
①物件調査
対象となる不動産を確認する（不動産関係の書類や法務局で確認）
↓
②相続人調査
戸籍謄本等を取得し、相続人を調査する
↓
③その他書類収集
住民票や固定資産評価証明書等の書類を収集する
↓
④書類作成
収集した書類を元に遺産分割協議書等の書類を作成する
↓
⑤遺産分割協議・署名押印
相続人全員による遺産分割協議書への署名・押印
↓
⑥法務局へ申請
申請書を作成し、集めた書類と合わせて法務局へ申請する
相続登記にかかる期間は約1か月
相続登記には事前準備や、法務局へ登記申請した後の審査期間もかかるため、完了するまでの期間は1か月程度が目安になります。
相続登記に必要な書類の取得方法と費用
相続登記にあたっての主な必要書類と取得方法を簡単にまとめます。
なお、書類取得費用はおもに八千代市のケースを紹介しています。各取得地に応じて費用が変わることがありますので、該当の自治体で確認してください。
物件調査に必要な書類
登記事項証明書（登記簿謄本）
相続不動産の登記簿の状況を調べるための書類です。遺産分割協議書や登記申請書の作成時にも必要になります。内容確認ができれば良いので登記情報（登記情報提供サービス）でも構いません。
| 取得方法 |
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| 手数料 |
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相続登記申請に必要な書類
戸籍謄本
相続登記申請時には被相続人・相続人の戸籍謄本が必要です。被相続人については除籍謄本・改製原戸籍など、出生にさかのぼる全ての戸籍謄本が必要になります。
| 取得方法 |
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| 手数料 |
八千代市では戸籍謄本・抄本の写しはマイナンバーカードがあればコンビニでも取得できます。 |
住民票、印鑑証明書
相続で新しく不動産の名義人になる全員の住民票が必要になります（住民票は戸籍の附票でも代用可能）。また、被相続人の住民票除票も必要です。
印鑑登録証明書は遺産分割協議書を提出する場合に必要で、基本的には相続人全員分を取得します。
| 取得方法 |
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| 手数料 |
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固定資産評価証明書
固定資産評価証明書は、不動産の固定資産課税台帳に登録されている資産価値を証明する書類です。
取得が不要な場合や納税通知書で代用できる法務局もあります。
相続登記時には被相続人が亡くなった年度ではなく、相続登記する年度のものが必要です（相続税の申告などの場合は被相続人が亡くなった年度のものが必要）。
| 取得方法 |
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| 手数料 |
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遺産分割協議書、相続関係説明図など
遺言書がない場合は相続人全員で遺産分割協議を行い、内容を記した「遺産分割協議書」を作成・提出する必要があります。不動産部分のみを記載した協議書（決定書）でも手続き可能です。
相続人が1人のみの場合や、法定相続する場合は不要です。
相続関係説明図は相続関係を略図化したもので、相続登記手続き完了後、添付書面の原本の還付請求時に必要となります。
遺産分割協議書、相続関係説明図のイメージは法務局ホームページの「登記手続ハンドブック」でも公開されていますので参考にしてください。
（参考）相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）
必要書類はそれぞれの不動産や相続人などの状況によって異なります。自分で手続きする場合は、ある程度書類が揃った時点で法務局へ持参して確認してもらうのがおすすめです。
相続したマンションの名義変更でかかるその他の費用
相続したマンションを名義変更する際の登録免許税、司法書士への依頼報酬や相続税などの費用について解説します。
登録免許税
登録免許税は、相続登記の申請時に法務局に納める収入印紙代です。
相続登記の際の登録免許税額は以下のように計算します。
登録免許税 ＝ 不動産の価額の1,000分の4（0.4％）
課税標準となる「不動産の価額」は、原則として固定資産評価証明書に記載された価格になります。
ただし、区分所有のマンションの敷地（土地）の評価額は、マンション全体の敷地の評価額が記載されているケースが多いため、敷地権割合に応じた評価額の0.4％として算出します。
（参考）国税庁ホームページ｜No.7191 登録免許税の税額表
また、不動産の価額が100万円以下の土地は登録免許税が非課税となる特例があります。区分所有マンションの敷地権割合から計算した評価額が100万円以下であれば、土地に登録免許税はかからないため、建物部分のみの課税になります。
司法書士への依頼報酬
司法書士へ相続登記の代行を依頼する場合は、別途報酬が必要となり、相場は5～10万円前後になります。
登記申請の手続き自体だけでなく、相続不動産の調査や戸籍謄本などの収集、遺産分割協議書の作成なども依頼できる他、相続手続きに関するさまざまな相談ができます。
相続税
マンションを含めた相続財産の課税価格が基礎控除額を超える場合は、相続税を納める必要があります。
相続税の基礎控除額は以下のように定められています。
〈相続税の基礎控除額〉
3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
※法定相続人には相続放棄した人も数に含めます。
相続税の申告・納税期限は、被相続人が死亡したことを知った日（通常は被相続人の死亡の日）の翌日から10か月以内です。
親名義の家の相続税や計算方法については以下のコラムで詳しく解説していますので合わせて参考にしてください。
〈関連コラム〉
親名義の家の相続税はいくらかかる？計算方法や節税のポイントを解説
まとめ
親の所有するマンションを相続した際は、相続登記による名義変更が必要です。相続登記は手続きが完了しなければ売却などの活用もできないため、書類取得手数料や税金、司法書士報酬などの費用負担も想定した上で忘れずに申請しましょう。
今後、親のマンションを取得する予定で、税負担をできるだけ抑えたい場合は、生前贈与と相続で税金がどれくらい変わってくるのかシミュレーションしておくのがおすすめです。
オカムラホームでは、不動産の相続にあたって相続税の試算から具体的な相続対策まで、トータルでサポートいたします。
また、相続したマンションについて、登記が完了した後の買取、仲介売却、賃貸運用、管理など、複数の選択肢を比較検討し、お客様にとって最適な方法をご提案いたします。相続する不動産について不安・心配事がある場合もお気軽にご相談ください。
