不動産投資の初期費用はいくら？必要な自己資金の目安や内訳、シミュレーション方法を紹介

このコラムでは、不動産投資を始める際に必要な初期費用の目安について解説します。

ローンの頭金や諸費用など、必要な初期費用の内訳とそれぞれの計算方法や、実際に一棟アパートを購入する際の初期費用のシミュレーションも紹介します。

初期費用をローンに組み込んだり、頭金なしで収益物件を購入したりする方法と注意点についても解説しています。

不動産投資で自己資金としていくら用意すれば良いかを判断する参考にしてください。

 

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コラムのポイント

• 不動産投資を始める際に必要な、ローンの頭金や諸費用などの初期費用は、物件価格の15～30％程度が目安です。
• 完全初期費用ゼロで不動産投資を始めることも可能ですが、リスクも大きいため、できるだけ自己資金を用意することをおすすめします。
• 不動産投資を始める際は、安定した家賃収入を生み出せる物件選びや、運用後の継続的な入居付け、物件の資産価値の維持・向上などに努めることが重要です。物件購入から賃貸管理、リフォーム・リノベーションまで一貫して任せられる不動産会社をパートナーに選ぶことをおすすめします。

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【結論】不動産投資の初期費用は物件価格の15～30％が目安

不動産投資にかかる初期費用は大きく分けて以下の2種類があります。

• 不動産投資ローンの頭金…物件価格の10～20％
• 物件購入にかかる諸費用…物件価格の5～10％

上記の2つを合計すると、物件価格の15～30％程度の自己資金を初期費用として用意しておくのが望ましいです。

不動産投資の物件購入にかかる諸費用は、仲介手数料や登記費用、ローン手数料、不動産取得税などがあります。

諸費用の詳しい内訳と、それぞれの費用目安を次章で解説します。

 

不動産投資にかかる諸費用の目安と内訳

不動産投資でかかる初期費用のうち、仲介手数料やローン手数料などの諸費用は、物件価格の5〜10％が目安です。

不動産投資でかかる諸費用の内訳と目安は以下の通りです。

諸費用の内訳	費用目安
仲介手数料	物件価格×3%＋6万円＋消費税
印紙税	物件購入契約時に契約書に貼る印紙代 200円～6万円（契約金額によって変動）
登録免許税	土地の所有権移転登記 土地の評価額×1.5％ 建物所有権保存登記 新築：固定資産税評価額×0.4% 中古：固定資産税評価額×2% ローン利用時の抵当権設定登記 借入金額×0.4％
司法書士への報酬	土地・建物所有権保存登記…5～6万円 抵当権設定登記…4～5万円
融資事務手数料	定額タイプ：3～5万円（別途ローン保証料が必要な場合が多い） 定率タイプ（事務手数料型）：借入金額×2.2%程度
ローン保証料	全額前払い（外枠方式）：借入金額×2％前後 金利上乗せ（内枠方式）：適用金利に0.2～0.3％程度上乗せ ※事務手数料型の場合は保証料ゼロの場合も
火災保険・地震保険料	約30～70万円（木造一棟アパート5年一括払いの場合）
不動産取得税	基本税率 土地・家屋（住宅）：固定資産税評価額×3% 家屋（住宅以外）：固定資産税評価額×4% 家屋（住宅）の軽減措置（令和9年3月31日まで） 新築住宅 固定資産税評価額-控除額（1,200万円※）×3％ ※長期優良住宅は1,300万円、一戸につき40～240㎡（12.1～72.6坪）までの規模で適用 土地（住宅用敷地）の軽減措置（令和9年3月31日まで） 不動産取得税額から①②のうち多い方を減額 ①45,000円 ②敷地1㎡あたりの価格※×住宅の床面積の2倍（1戸につき200㎡を限度）×3％ ※令和9年3月31日までの間に取得した宅地評価土地については、「1㎡あたりの価格」が2分の1になる

 

（参考）

国税庁ホームページ｜No.7191 登録免許税の税額表
財務省ホームページ｜登録免許税に関する資料
千葉県ホームページ｜不動産取得税
千葉県ホームページ｜不動産取得税の軽減について
国税庁｜不動産売買契約書の印紙税の軽減措置
日本司法書士会連合会｜司法書士の報酬

 

不動産投資の初期費用シミュレーション例

木造の新築一棟アパート（土地100㎡/2,000万円・建物150㎡/5,500万円）を、6,000万円の不動産投資ローンを組んで購入する場合の初期費用のシミュレーション一例を紹介します。

 

初期費用項目	内訳	費用
諸費用	不動産仲介手数料	254万円
	融資事務手数料	定率型（事務手数料型）：132万円
	保証料	事務手数料型のため0円
	印紙税	4万円
	登録免許税	土地の所有権移転登記 1,400万円（時価の7割想定）×1.5％＝21万円 建物所有権保存登記 3,300万円（建築費の6割想定）×0.4％＝13.2万円 ローン利用時（抵当権設定登記） 6,000万円×0.4％＝24万円 合計：21万円＋13.2万円＋24万円＝58.2万円
	司法書士への報酬	15万円
	火災保険料・地震保険料（5年一括払い）	60万円
	不動産取得税	家屋 （3,300万円-1,200万円）×3％＝63万円 土地 2,000万円×3％＝45万円⇒軽減措置により0円
諸費用合計		586万円
ローン頭金（物件価格の10～20％）		750万円～1,500万円
頭金を合わせた初期費用		1,336万円～2,086万円

 

今回のシミュレーションでは、初期費用はローンの頭金なしで物件価格の約7～8％、頭金を入れると17～28％程度になりました。

初期費用は、すでに土地を所有しているか、ローンの借入額、頭金の割合などによって大きく変わってきますので、ご自身のケースに合わせてシミュレーションしてみてください。

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不動産投資の初期費用（諸費用）はローンに組み込める？

諸費用を含めて不動産投資ローンを組むことや、頭金なしの完全初期費用ゼロ（フルローン）で不動産投資を始めること自体は可能です。

ただし、元々頭金がゼロや少ない場合で、さらに諸費用も不動産投資ローンに組み込むと、物件価値以上の融資を受ける「オーバーローン」になるため注意が必要です。

オーバーローンは毎月の返済額が増えるだけでなく、万一の場合に物件を売却しても残債を返済しきれないリスクも高くなります。

金融機関は原則として物件価格までを融資限度額としているケースが多いため、諸費用をローンに組み込めるか事前に確認するようにしましょう。

また、資金用途が自由なフリーローンなどを利用して、諸費用だけ別に借入をして支払いに充てる方法もあります。

ただし、無担保のフリーローンやカードローンは金利が高いため、最終的な返済額が高額になります。

結論として、不動産投資の諸費用をローンに組み込む方法はありますが、上記のようなリスクも大きいため、できるだけ自己資金を用意することをおすすめします。

ローンの利用に関しては、毎月手残りが出る無理のない返済額となるように、できるだけ具体的に実質利回りやキャッシュフローをシミュレーションすることが重要になります。

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まとめ

不動産投資を始める際に必要な、ローンの頭金や諸費用などの初期費用は、物件価格の15～30％程度が目安です。

初期費用は、土地の有無やローンの借入額、頭金の割合などによって大きく変わってきます。ご自身のケースに合わせて、できるだけ具体的に実質利回りやキャッシュフローをシミュレーションすることが重要になります。

また、頭金なし＋諸費用もローンに組み込むことで、完全初期費用ゼロで不動産投資を始めることも可能ですが、金利負担の増加や売却時に残債を返済しきれないなどのリスクも大きいため、できるだけ自己資金を用意することをおすすめします。

不動産投資を始める際は、初期費用の負担をできるだけ早く回収できるように、安定した家賃収入を生み出せる物件選びが重要です。また、運用後の継続的な入居付け、物件の資産価値の維持・向上などに努めることも必要です。

未来の財託では、初めて不動産投資をされるお客様に対しても資金シミュレーションを作成し、銀行の融資のお手伝いから購入後の物件・賃貸管理、価値向上のためのリノベーションまでワンストップでサポートします。

不動産投資が初めての方にも、一人ひとりの資産や経済状況に合った収益不動産をご紹介させていただきますのでお気軽にご相談ください。

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