相続した空き家の売却でかかる税金は？計算方法や「空き家特例」を活用した節税方法も解説

2024年4月25日 2024年4月30日

okamurahome

このコラムでは、空き家を売却したときにかかる「譲渡所得税」などの税金の種類や計算方法について解説します。

また、相続した空き家を売却した際の節税に効果的な「空き家特例」の内容や、活用時の注意点も分かりやすく解説します。空き家を相続した、またはこれからする予定の方は参考にしてください。

コラムのポイント

相続した空き家を売却する際には、売却して出た利益に応じた譲渡所得税や印紙税、必要に応じて登録免許税を納める必要があります。
譲渡所得税は「空き家特例」を活用することで大きな節税効果を得られます。空き家特例は適用要件が複雑なため、地元に精通する不動産会社に相談するのがおすすめです。

Contents

1 空き地の売却時にかかる税金の種類
2 譲渡所得税の計算方法
3 相続空き家売却時の税金を抑えるポイント
- 3.1 空き家特例の適用条件や期限に注意する
- 3.2 空き家の「取得費」を事前に調べておく
4 まとめ

空き地の売却時にかかる税金の種類

譲渡所得税・住民税

空き家を含めた不動産を売却して利益が出た場合、「譲渡所得税」と「住民税」がかかります。

譲渡所得税は、不動産を売却した金額そのものにではなく、以下によって算出される「譲渡所得」に対して課税されます。

①収入金額　-　（　②取得費　＋　③譲渡費用　）　-　④特別控除額　＝　⑤課税譲渡所得金額

①～⑤それぞれの金額について簡単にまとめると以下のようになります。

①収入金額	不動産を売却した代金（売却時の固定資産税・都市計画税の精算金も収入金額に含まれる）
②取得費	不動産を購入する際にかかった金額の合計（不動産の購入金額やその際に支払った仲介手数料）
③譲渡費用	不動産を売却するためにかかった費用（仲介手数料や売買契約書に貼る印紙代など）
④特別控除額	一定の要件を満たす場合に適用される控除額
⑤課税譲渡所得金額	課税の対象になる金額

（参考）No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁

つまり、空き家を売却して得た収入から、購入時・売却時それぞれにかかった諸費用と特別控除を引いた⑤の課税金額に対して税率を掛けると譲渡所得税が計算できます。

譲渡所得税の税率や具体的な計算方法については次章で詳しく解説します。

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書について納める税金です。売買契約締結時に収入印紙を契約書に貼付し、印鑑などで消印することで納税します。

なお、不動産売買契約書の印紙税は、令和9年3月31日までは記載金額が10万円を超える場合に以下の表の通り軽減税率が適用されます。

契約金額	本則税率	軽減税率
1万円未満	－（非課税）	－（非課税）
10万円以下	200円	200円（軽減なし）
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1千万円以下	1万円	5,000円
1千万円超5千万円以下	2万円	1万円
5千万円超1億円以下	6万円	3万円
1億円超5億円以下	10万円	6万円

（参考）不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

登録免許税

登録免許税とは、不動産登記の際に課される税金です。

空き家の売却時には抵当権の抹消手続きや住所変更登記などが必要なケースがあります。それぞれの手続きにかかる登録免許税は以下の通りです。

登記の種類	手続きが必要なケース	登録免許税
抵当権抹消登記	売却する空き家に抵当権が設定されている場合（ローンで購入した家など）	1つの不動産につき1,000円（空き家の場合、土地・建物それぞれの合計で2,000円）
住所変更登記	空き家所有者の住所が登記簿上と実際の住所が異なる場合	1つの不動産につき1,000円（空き家の場合、土地・建物それぞれの合計で2,000円）

（参考）
住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）｜法務局
 登記されている住所・氏名に変更があった方へ　（住所変更登記・氏名変更登記の申請手続のご案内）｜法務局

なお、抵当権抹消登記や住所変更登記を司法書士へ依頼する場合は別途報酬を支払う必要があり、相場は10,000〜20,000円になります。

譲渡所得税の計算方法

次に、譲渡所得税の具体的な計算方法をチェックしましょう。譲渡所得は、空き家を所有していた期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つに区分され、それぞれ税率も異なります。

譲渡所得税の税率

譲渡所得の種類	譲渡所得税率	住民税率
長期譲渡所得（譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える）	15％	5%
短期譲渡所得（譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下）	30％	9%

※2037（令和19）年までは、「復興特別所得税」として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付する必要があります。長期譲渡所得の復興特別所得税率は15%×2.1%＝0.315%、短期譲渡所得の税率は30％×2.1％＝0.63％となります。

上記のように、空き家を所有していた期間が5年以下だと税率が高くなります。

相続した空き家の所有期間はどうなる？

相続によって取得した不動産については、被相続人の取得時期がそのまま相続人に引き継がれます。

以下の具体例で見てみましょう。

空き家は被相続人である父親が2000年4月に購入した家

相続人である子が2020年4月に空き家を相続した

子が空き家を売却したのは2024年4月

上記ケースでの所有期間は、父親が購入した2000年から子が売却した2024年の1月1日までの24年となり、長期譲渡所得の税率が適用されます。

（参考）
No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)｜国税庁
 No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期