店舗併用住宅に住宅ローンは使える？デメリットは？失敗しない作り方を解説
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美容院やカフェなどの業種では、自宅で開業する店舗併用住宅を検討する方が多いです。
店舗・自宅を同じ建物にまとめることで、効率の良い働き方ができるのが大きなメリットです。
ただし一般的な注文住宅と違う点も多く、資金調達や間取りのことで悩んだり後悔したりするケースも少なくありません。
今回は店舗併用住宅の課題となることが多いデメリットや、住宅ローンの条件などを詳しく解説します。
コラムのポイント
- 店舗併用住宅は集客や間取り難易度が高いため、ノウハウのある住宅会社のサポートが重要になります。
- 店舗併用住宅は規模や条件によって住宅ローンを組める場合があります。
Contents
店舗併用住宅とは
飲食やサービスなどの事業を行う店舗と、居住目的の自宅を一つにまとめた建物を、店舗併用住宅と呼びます。昔から個人経営の飲食店や理容店・美容店などは、店舗併用住宅であるケースが多いですよね。
厳密には店舗と自宅を中で行き来できない間取りは「店舗併用住宅」、行き来できる間取りは「店舗兼用住宅」に分類されます。今回は両方の特徴をまとめて解説しますので、ご了承ください。
自宅と別に店舗を借りる場合と比較して、店舗併用住宅には次のようなメリットがあります。
※店舗併用住宅のメリット
- 家賃がかからず自分の資産になる
- コンセプトに合わせた店づくりができる
- 通勤時間が無く効率的に働ける
- 子育てと仕事を両立しやすい
- 別々に建てるよりコストパフォーマンスが良い
- ローン完済後は店舗を貸し出すこともできる
貸店舗は家賃を払い続けても自分のものになりませんが、店舗併用住宅ならローン完済後はご自身の資産になります。また賃貸と違い、お店のコンセプトに合わせた間取りやデザインをつくれるのも競合との差別化につながるでしょう。
店舗と自宅が隣接するので、通勤時間が無く子育て世帯の方も仕事と両立しやすいですね。1つの建物に2つの役割を持たせるので、別々に建てるよりコストパフォーマンスに優れているのもメリットです。
店舗併用住宅のデメリット
さまざまなメリットを持つ一方、店舗併用住宅には次のようなデメリットもあります。
建てられる場所が限られる
店舗併用住宅は建築基準法の「用途地域」によって、建てられる場所が限られています。
※店舗併用住宅の制限がある用途地域
| 用途地域 | 店舗併用住宅の制限 |
| 第1種低層住居専用地域 | l 床面積50㎡以下で、店舗部分の延べ床面積が全体の1/2以下
l 厨房機械の出力は0.75KW以下 |
| 第2種低層住居専用地域 | l 店舗部分の床面積150㎡以下で、店舗は2階以下
l 厨房機械の出力は0.75KW以下 |
| 準工業地域
工業地域 工業専用地域 |
建築不可 |
上記のように、第1種・第2種低層住居専用地域では、床面積や店舗の階数に制限があります。また飲食業の場合、厨房の機械出力が制限されているので業種が限られるケースも。
工業系の用途地域には店舗併用住宅の建築自体が不可能なので、開業する業種によっては不利になる可能性もあります。
集客力と住みやすさの両立が難しい
店舗の視認性や立地、自宅としての住みやすさを両立する難易度が高いのも店舗併用住宅のデメリットと言えます。
人通りが多い商業地域は集客面では有利ですが、騒音やプライバシー性など居住性に課題があるエリアも多いです。集客力の高いエリアを選ぶなら、プライバシー性や住みやすさに工夫する必要があるでしょう。逆に住居に適したエリアに店舗併用住宅を建てるなら、SNSや口コミによる集客などの工夫が求められます。
間取り難易度が高い
店舗と自宅を1つの建物に配置しなければならないため、間取り難易度が高いのは店舗併用住宅の注意すべきデメリットです。ただ店舗と自宅をまとめただけの間取りでは、経営も生活も上手くいかず失敗してしまう可能性があります。
例えばご自宅にいるお子さんの声や足音が店舗に聞こえてしまうと、お客様の快適性が損なわれてしまいます。逆に店舗の音が住居部分に伝わると、リラックスして過ごすことができません。
来店するお客様の快適性と自宅としての過ごしやすさは、それぞれ別の工夫が求められます。店舗併用住宅の施工実績があり、店舗・住宅づくり両方の目線からアドバイスできる会社に相談するのが望ましいでしょう。
売却が難しい
店舗併用住宅は購入対象者が限られるため、売却が難しいことも把握しておくべきデメリットです。中古物件としては特殊なカテゴリーになりますので、同じ業種で居抜き開業できる物件を探している人以外には、店舗併用住宅を検討してもらうのは難しいでしょう。
将来売却する可能性があるなら、集客力があり資産価値の高い立地を選ぶ必要があるかもしれません。またローン完済後なら、賃貸として家賃収入を得る方法もあります。ただし店舗部分には譲渡所得の3,000万円控除が適用できないなど、一般住宅より売却で不利な面にも注意が必要です。
店舗併用住宅に住宅ローンは使える？
金融機関から融資を受けて店舗併用住宅を建てる場合、住宅ローン・事業用ローンの2つの選択肢があります。結論からお伝えすると、一定の条件をクリアできれば、金利の安い住宅ローンで店舗併用住宅を建てることが可能です。
※店舗併用住宅に住宅ローンを使うための条件
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１ 住宅部分の床面積が全体の1/2以上であること
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２ 店舗や事務所の部分は申込本人または同居者が生計を営むために自己使用するものであること
- 店舗や事務所の部分の具体的用途には、事務所、日用品販売、食堂、理容院、クリーニング店、学習塾などが挙げられます（賃貸するものは借入れの対象になりません。）。
- ※ 自己使用には、申込本人または同居者が経営する法人に無償で貸し付ける場合を含みます。
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３ 「住宅部分」と「店舗や事務所の部分」との間が壁、建具などで区画されており、原則として相互に行き来できる建て方であること
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４ 「住宅部分」と「店舗や事務所の部分」を一つの建物として登記（一体登記）できること（店舗や事務所を区分登記しないこと）
引用元：フラット35
例えば住宅金融支援機構のフラット35は、上記の条件を満たせば店舗併用住宅に住宅ローンを使えます。ただし借入上限は住宅部分の購入・建築費用となるため、店舗部分は現金を用意するか、ほかのローンを組む必要があります。
ただし金融機関によっては、建物の条件や相談次第で店舗併用住宅の借入を住宅ローンに一本化できるケースも。
参照元：住信SBIネット銀行
建築費用やご予算に合わせて、いろいろな金融機関に相談してみるのがおすすめです。
失敗しない店舗併用住宅づくりのポイント
視認性や立地環境にこだわる
店舗併用住宅は確実に売り上げを立てることが第一ですから、まずは表通りからの視認性や集客しやすい立地環境にこだわりましょう。
どんなに素敵な店舗で高品質なサービスを提供しても、視認性やアクセスが悪いと安定した集客はできません。SNS集客などである程度カバーはできますが、飲食店やカフェなどは視認性も重要になるでしょう。
混雑時の近隣への配慮
住宅街に店舗併用住宅を建てる場合は、週末やピークタイムなど混雑時の近隣への配慮をすることも大切になります。
飲食店で満席時に待ちが発生する場合、路上に列がはみ出さないように待合室を設ける必要があるでしょう。スペース的に待合室が難しい場合は、ネット予約などで混雑を回避する方法もあります。
また車や自転車での来店を考え、路上駐車で近隣に迷惑がかからないように駐車場や駐輪場を用意することも大切です。
店内の居心地や快適性を考える
店舗部分については、来店するお客様に気持ちよく過ごしてもらう工夫が求められます。一般住宅の天井高は2400mmが標準的ですが、店舗は天井を高くすると開放感をアップできます。飲食店の場合、大きな窓で視線抜けを良くして滞在時間をアップする工夫も効果的。大きな窓は外からの視認性もアップするので、集客力にもつながります。
また住居と店舗のトイレを分けるのも、お客様に気兼ねなく使ってもらうために必要な工夫です。お客様目線で居心地や快適性を考え、店舗部分の間取りと設備を考えてみましょう。
仕事とプライベートの切り替えを大切に
仕事と家事・子育てを両立しやすい店舗併用住宅ですが、プライベートとの切り替えも重要な課題となります。
店舗の話し声や作業音が住居部分に響くと、リラックスして過ごすことができません。お客様の視線が住居部分に届かないよう、プライバシー性を高める工夫も必要です。
店舗と住居をつなぐ動線、リビングや寝室との位置関係など、仕事とプライベートを両立できる間取りを考えましょう。
防犯性を高める工夫を
店舗併用住宅は一般住宅より空き巣に狙われるリスクが高いため、防犯性にしっかりこだわるのも重要なポイントです。
現金を扱う店舗はレジを狙われるケースが多く、閉店中に空き巣に遭う事例が報告されています。
表通りから見えにくいなど空き巣リスクの高い場所に建てる場合は、防犯カメラやシャッターの設置なども検討しましょう。
まとめ：店舗併用住宅は住宅会社にこだわろう
店舗併用住宅はコスト・働き方についてのメリットが大きいですが、注意すべきデメリットやリスクもあります。店舗と住居2つの役割を上手に両立させるためには、それぞれの建築実績があり、適切なアドバイスができる住宅会社への相談が重要になります。住宅・店舗どちらかの専門店ではなく、両方のノウハウを併せ持つ会社に相談しましょう。
私たちオカムラホームは、千葉県八千代市を中心に、不動産・住宅建築両方に対応する総合住宅会社です。これまで培ってきた実績とノウハウを基に、幅広い業種の店舗併用住宅づくりもお手伝いいたします。土地探し・店舗づくり・資金計画など、どんなこともまずはお気軽にご相談ください。
