空き家の解体費用が払えないときの対策6つ｜補助金・売却・相続放棄・自分で解体など
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相続した遠方のご実家など、空き家となってしまった所有物件の扱いに困っている方は少なくありません。
この記事では、空き家の解体にどれくらいの費用が掛かるのか詳しく解説します。
また、解体費用の負担が大きくすぐに払えないときの対策も併せてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
コラムのポイント
- 30坪の木造空き家を解体する費用は90～150万円が相場です。
- 古家付き土地としての売却や賃貸運用など、解体費用をかけずに空き家を活用する方法も検討しましょう。
Contents
空き家の解体費用相場はいくらぐらい？
地域や建物の状況によっても異なりますが、一般的な木造空き家の解体費用は、1坪あたり3～5万円が目安と言われています。仮に30坪の木造空き家を解体する場合、90～150万円が費用相場になるということです。
NPO法人空家・空地管理センターのホームページでは、建物の構造別に費用相場を紹介しています。
※空き家の解体費用目安
- 木造：4万円/坪
- 鉄骨造：6万円/坪
- 鉄筋コンクリート造：7万円/坪
参照元：NPO法人空家・空地管理センター
上記はあくまで一般的な費用相場で、次のような空き家は別途費用が発生することもあるようです。
※空き家解体の追加費用の例
- 道路が狭く重機やトラックが入れない
- 隣の敷地との距離が近い
- 倒壊・火災後の状態
- アスベストを含む建材が使われている
- 残置物が多い
- 庭木が多い
- 搬入出に警備員が必要
上記のような条件の空き家は、通常の解体作業と廃材処分費以外の追加費用が発生する可能性があります。一坪当たりの解体費用はあくまで目安として、見積もりしてもらい正確な金額を把握しましょう。
空き家の解体費用は誰が負担するもの？
空き家の解体費用は基本的に所有権を持つ方の負担になりますが、異なるケースもあります。
相続した実家
空き家状態になっている実家を解体する場合、相続した方が解体費用を負担します。基本的には所有権を持つ方が解体すると考えればOKです。ただし、兄弟や親類同士で所有権を分割する「共有名義」の場合、持分割合に応じて解体費用を負担することもあります。
借地に建つ空き家
借地の上に立っている空き家の解体費用は、土地を借りている借地人が負担するのが原則です。一般定期借地権では、建物を解体して更地にしてから返還する契約を結ぶのが一般的です。ただし建物譲渡特約付借地権など、地主に対して建物買取請求権を行使できる契約もあります。契約内容によって解体費用の負担有無が変わるため、借地に建つ空き家をお持ちの場合は一度確認してみるのがおすすめです。
空き家の解体費用が払えないときの対策6つ
100万円単位の費用がかかる空き家の解体。相続後に急な出費となることも多いため、費用の負担に困る方も少なくありません。解体費用を抑える方法、解体以外の方法なども検討してみましょう。
①ローンを組む
相続などで急に空き家解体費用が必要になったときは、ローンを組んで資金調達する方法があります。
最近は空き家解体の需要が増加していることを受け、解体用ローンを扱っている金融機関も増えています。住宅ローンと違い担保や保証人が不要な金融機関が多く、比較的低金利で長期間の返済計画を組めるのが特徴。
※空き家解体ローンの例
| 金融機関 | 借入可能額 | 返済期間 |
| 新生銀行解体費ローン | 50～500万円 | 1～15年 |
| ちばぎん空き家対策支援ローン | 10～500万円 | 6か月～10年 |
| JAバンク千葉リフォームローン | 100～1,000万円 | 1～10年 |
上記のように金融機関によって条件が異なり、金利は2～5％前後が多いです。ローンなら余裕のある期間で借りておいて、資金に余裕が出たら繰り上げ返済することもできます。
②補助金を活用する
自治体が用意している空き家解体のための補助金制度を活用するのも、費用負担軽減の方法の一つです。
空き家問題解決に向けて、多くの自治体が空き家解体補助金を用意しています。千葉県野田市を例に挙げてみましょう。
- 対象工事：老朽化して管理不全状態の空き家解体
- 補助金額：解体費用の1/2（最大50万円）
- 対象者：空き家の所有者または相続人
野田市内の老朽化した空き家解体が対象で、所有者本人だけでなく相続人も申請できるのが特徴です。解体費用の1/2、最大50万円の補助を受けることができるので、かなり負担を軽減できますね。こちらは令和4年度の制度ですが、毎年4月から新年度版がスタートする可能性があります。まず空き家を管轄する自治体の補助金制度をチェックしてみましょう。
③そのまま売却する
空き家の築年数や状態によっては、そのまま売却して解体費用を節約する方法もあります。最近は中古住宅をリノベーションする方が増えているため、古家付き土地物件として売却できる可能性があるのです。
特に内装や水回り設備を一新するスケルトンリノベーションの場合、古い空き家でも問題はありません。雨漏りやシロアリ被害など、建物の構造部が重大なダメージを受けていなければ、そのまま売却できる可能性が高くなります。
あまりにボロボロの空き家だとかえって売却しにくくなることもありますが、まだ使える状態の建物なら売却を検討する価値はあるでしょう。費用を払って解体する前に、一度売却の査定を受けてみるのがおすすめです。
④売却益で解体する
手持ちの現金が足りない場合、空き家の売却益を解体費用に充てるのも一つの手です。
契約条件に「引渡し前に解体する」内容を盛り込めば、内金や手付金で解体費用をまかなうことができます。
土地の利便性は良いものの建物の状態が良くないときは、検討する価値がある方法と言えるでしょう。
⑤賃貸運用する
立地が良く比較的建物の状態が良好な空き家は、解体せずリフォ－ムして賃貸運用するのも一つの考え方です。
ファミリーで暮らせる一軒家の賃貸物件は家賃相場が高めなので、大きな不労所得を得られるかもしれません。リフォ－ムの初期投資は必要ですが、空き家なら物件取得費用が不要なので短い期間で回収できるでしょう。内装の張り替えや水回り設備の交換など、最小限のリフォ－ム内容なら初期費用は抑えられます。
⑥建物買取請求権で地主に買い取ってもらう
前述した借地に建つ空き家の場合、契約内容によっては建物買取請求権で地主に買い取ってもらうこともできます。
借地権には「定期借地権」「普通借地権」など種類がありますが、普通借地権の契約満了時は建物買取請求権を行使できることがあります。また地主都合で借地契約を終了させたいと希望があった場合も、交渉できるかもしれません。借地の空き家は一度契約内容を見直して、地主に相談してみるのが良いでしょう。
空き家を相続放棄すれば解体費用はかからない？
これから実家などを相続する予定のある方は、管理・解体費用の負担を軽減するため相続放棄を考えるケースもあると思います。
結論としては、空き家を相続放棄しても管理義務は残る可能性があるため、費用や手間を軽減できるとは限りません。
例えば相続人全員が空き家を相続放棄した場合、次の管理人が決まるまで管理義務は残ります。相続放棄したのに管理義務だけが残り、万が一空き家が倒壊して被害が発生した場合、賠償責任を求められてしまうのです。また空き家だけ相続放棄することはできず、ほかの財産すべてを放棄することになる点も注意が必要です。
相続放棄は簡単に空き家の管理から逃れる方法ではありませんので、前述した6つの方法を検討してみてください。
空き家の解体は自分でできる？
相続した空き家の解体費用の負担が大きい場合、ご自身で解体できないか検討する方もいらっしゃると思います。
結論からお伝えすると、空き家を自分で解体することは可能ですが、あまりおすすめはできません。
一般の方がご自身の所有する空き家を解体する場合、建設業許可や産業廃棄物収集運搬許可は不要です。ただし解体で重機を使用するためには、運転・操作の免許が必要になることがあります。
手作業で解体することも不可能ではありませんが、膨大な時間がかかるため現実的ではないでしょう。解体期間が長引くほど近隣への迷惑もかかり、クレームや事故が発生する可能性も高くなります。またアスベストを含む建材を使用している空き家は、一般の方が解体することはできません。
時間に余裕がある方、大工作業などが得意で解体を経験してみたい方以外は、プロに依頼するかほかの解決方法を検討するのがおすすめです。
まとめ
空き家の解体費用は100万円単位になることが多いため、家計にとって大きな負担となります。しかし空き家を放置すると建物の劣化が進み、かえって費用がかかってしまうことも少なくありません。万が一放置した空き家が倒壊して周囲に被害が及ぶと、所有者に管理責任と賠償が求められることも考えられます。
空き家は放置せずに、なるべく早く解体・活用する方法を考えましょう。
オカムラホームは住宅・不動産総合会社として、空き家の解体・リフォーム・賃貸運用など幅広くサポートいたします。千葉・東京エリアの空き家でお困りの際は、お気軽にご相談ください。
