「アパート経営はするな」は本当か｜ 失敗を防ぐ5つの対策と不動産会社選びのポイント
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アパート経営に興味があるけれど、インターネットなどで「アパート経営はするな」「やめとけ」という声を見て不安に感じている方もいるのではないでしょうか。
このコラムでは、千葉・東京エリアで30年にわたり土地活用をサポートしてきたオカムラホームが、アパート経営でよくある失敗例を対策とともに解説します。
アパート経営を成功させるために重要なパートナーである、不動産会社選びのポイントについても紹介しますので参考にしてください。
コラムのポイント
- インターネットなどで「アパート経営はするな」という意見が見られる理由は、アパート経営のリスクを十分に理解しないまま始めてしまい、失敗してしまうケースが多いからであると考えられます。
- アパート経営を成功させるためには、空室や家賃下落、建物の劣化など、賃貸経営のリスクを正しく理解し、適切な対策を含めた経営計画を立てることが重要です。
- アパート経営は長期事業となるため、「信頼できる不動産会社や賃貸管理会社」をパートナーに選ぶことが重要です。
「アパート経営はするな」と言われる5つの理由と対策
インターネットなどで「アパート経営はするな」という意見が見られる理由は、アパート経営のリスクを十分に理解しないまま始めてしまい、失敗してしまうケースが多いからであると考えられます。
アパート経営でよくある失敗例と対策をセットで解説しますので、リスクに備えた物件選びや経営計画の参考にしてください。
【失敗例①】空室や家賃下落で収支計画が崩れてしまった
アパート経営は、例え新築当初は満室にできても、安定した入居率を維持し続けるのは難しい側面があります。
経年で建物が古くなると、入居者維持のために新築時の家賃から下げなければならず、収入が減ってしまう場合もあります。
家賃収入が減って利回りが下がればローン返済も苦しくなり、管理やメンテナンス費用の不足、計画の遅れでさらに入居者が集まらない悪循環に陥る恐れがあります。
【対策】
高い入居率を維持し、家賃の下落を最小限に抑えるには、周辺相場を踏まえた適正な家賃設定はもちろんのこと、適切な管理や定期的なメンテナンスの実施、地域のニーズに合わせたリフォームなどの対策を継続して行っていく必要があります。
入居率が低下してきたら、まずは管理会社や建築会社などと相談しながら原因を正確に分析し、適切な対策を実施しましょう。
〈関連コラム〉
空室対策アイデア16選｜入居率低下の原因確認⇒適切な対策をしよう！
【失敗例②】突発的な大規模修繕費でキャッシュフローが悪化した
アパートは戸建てと比べて規模が大きいことから、修繕やメンテナンス費用も高額になります。
アパート経営の失敗例として、10年〜15年ごとに発生する外壁塗装や屋根防水、水回り設備交換などの高額な修繕費が収支計画に正確に計上されていなかったため、キャッシュフローが一気に悪化し赤字になってしまうケースがあります。
〈アパートで定期点検・修繕が必要な主要箇所〉
| 設備 | 点検・修理・交換実施の目安 |
|---|---|
| エアコン・給湯器 | 7～12年 |
| キッチン・浴室など水回り | 7～15年 |
| 配管・ポンプ | 15～20年 |
| 内装（床・壁紙） | 6～12年 |
| 屋上・ベランダ防水 | 10年～15年 |
| 階段・手すり防錆 | 10年～15年 |
| 外壁補修・塗装 | 10年～15年 |
【対策】
アパート経営において「メンテナンス費用は必ずかかる経費」と理解し、物件に合わせた項目とタイミング、費用を想定した綿密な長期修繕計画を立てましょう。
項目別の費用は想定外のケースも踏まえて多めに見積もっておくと安心です。
定期修繕のための積立金も具体的に金額を決めて、毎月確実に貯められる仕組みを作ることが大切です。
【失敗例③】ローンの金利上昇で経営が圧迫された
不動産投資ローンを変動金利で借りた場合、金利が上昇すると毎月の返済額が増え、キャッシュフローが悪化し赤字になる可能性があります。
特に頭金なしのフルローンでアパートを新築・購入する場合は、金利上昇で返済負担がより重くなるためリスクが高くなります。
【対策】
金利上昇リスクへの対策として、ローンの頭金を増やして借入金を減らす方法があります。
物件価格の10～20％を目安に自己資金を用意して、余裕のある経営計画を立てましょう。
また、資金計画には金利が上昇した際のシミュレーションを必ず組み込んで、無理のない融資比率に抑えます。
金利タイプは全期間固定型や固定期間選択型も含め、リスクを比較した上で選びましょう。
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不動産投資ローンの基礎知識｜年収目安、条件、借入の流れと最適な融資を引き出す戦略を解説
不動産投資でフルローンは危険？メリットやリスク、返済比率の目安を解説
【失敗例④】入居者トラブルで一気に退去されてしまった
アパートやマンションなど、複数の世帯が生活する共同住宅では、入居者トラブルのリスクがつきものです。
騒音やゴミ出しのルール違反など、入居者トラブルが原因で周囲が退去してしまった場合、家賃収入が一気に減ってしまいます。
さらに、トラブルを放置すると、空室が長期化してキャッシュフローが悪化し、経営の失敗につながる可能性があります。
【対策】
入居者トラブルへの対応に不安がある場合は、自主管理よりも賃貸管理会社への委託がおすすめです。
管理会社選びは入居者トラブルへの対応力はもちろん、集客や維持管理のノウハウ、実績の豊富さなど多角的に比較検討しましょう。
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【失敗例⑤】売却価格が低く、収益を上回る損失になった
アパート経営などの不動産投資の最終目的は、投じた金額よりも多くの利益を得た上で終えることです。
つまり、アパート経営が成功したかどうかは、物件を売って投資を終えた時に初めて分かります。
売却価格が低く、ローン残高を返せないほどの大きな損が出てしまうと、それまでの家賃収入で利益が出ていても、最終的には失敗に終わってしまう可能性があります。
【対策】
物件選びや建築計画は「いつ、どうやって、いくらで売却できそうか」という出口戦略までを考えた上で検討することが重要です。
アパートなどの投資物件の価格は、基本的に収益性をもとに査定されるため、高く売却するためには入居率や家賃を高水準で保つことがポイントになってきます。
家賃が下がりにくい好立地の物件や、資産価値が急激に下がらない中古物件などは、売却時に取れる出口戦略の選択肢が多くなります。
また、地域の需要変化に合わせたリフォームや、付加価値を高めるリノベーションも有効です。
アパートを新築する場合は、将来の売却しやすさも考慮して、立地条件選びと需要に合ったプランニングがポイントになります。
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不動産投資における「出口戦略」の重要性｜売却のタイミングや成功のポイントを解説
アパート経営でよくある失敗例と対策については、以下のコラムでも解説していますので、合わせてお読みください。
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アパート経営の失敗を防ぐ不動産会社選びのチェックポイント
アパート経営は建てて（購入して）終わりではなく、数十年と続く長期的な事業です。
アパート購入や建築を依頼する不動産会社や賃貸管理会社は、経営事業を共にする「ビジネスパートナー」であるという視点で選ぶことが重要になります。
最後に、アパート経営を始める際の不動産会社の選び方について解説します。
購入・建築から管理・売却までワンストップで対応できるか
アパート経営を始めるなら、物件の購入・建築から管理、リフォーム、売却まで自社で一貫してサポートできる会社を選ぶのがおすすめです。
ワンストップ体制の不動産会社は、窓口が一つになることで手間が省けるだけでなく、購入した物件情報や賃貸管理データ、修繕履歴などをもとに、適切な空室対策やリフォームの提案ができます。
〈チェックポイント〉
- 入居者募集（客付け）や賃貸管理・建物管理を行っているか
- 退去後のリフォームや、将来の大規模修繕も対応できるか
- 将来、物件の売却や買い替え時に相談に乗ってくれるか
エリアの賃貸需要に精通しているか
アパート経営の成功には立地が大きく関わってくるため、エリアの賃貸需要に詳しい、地域に密着した不動産会社を選びましょう。
例えば「駅から遠くても駐車場があればファミリーに人気」「このエリアはペット可物件が少ないので需要が見込める」など、地域に根差した会社だからこそ得られる情報があれば、最適なプランニングや空室対策ができます。
〈チェックポイント〉
- そのエリアでの管理実績や施工実績が豊富か
- 地元の不動産業者間のネットワークを持っているか
メリットだけでなくリスクも説明する姿勢があるか
満室想定の表面利回りだけで物件を選ぶと、リスクを見落として後々思わぬ支出が発生したり、思ったように空室が埋まらず利益が出ないなどの失敗につながったりする可能性があります。
不動産会社を選ぶ際は、物件のメリットとリスクの両方を明確に説明し、対策までアドバイスしてくれるかどうかもチェックしたいポイントです。
〈チェックポイント〉
- 表面利回りだけでなく、経費を引いた「実質利回り」で試算してくれるか
- 空室率を厳しめに見積もったシミュレーションを出してくれるか
- 長期修繕計画を提案し、将来かかるコストを明示してくれるか
賃貸管理・建物管理のレベルが高いか
アパート経営の成功には、切れ目のない入居付けや空室対策、資産価値を維持する建物管理が欠かせません。
オーナーが悩みに直面した時、アパートの経営状況を的確に把握し、最適な対策を実施してくれる、管理力や提案力のある会社をパートナーに選びましょう。
〈チェックポイント〉
- 高い入居率を維持している実績があるか？
- 資産価値を上げるリノベーションや設備追加工事などに対応ができるか
- トラブル時（水漏れやクレームなど）の対応スピードは早いか
出口戦略（売却・相続）まで見据えた提案ができるか
最終的にアパート経営を投資事業として成功させるために、売却、相続、事業承継、建て替えなどの出口戦略まで相談・対応できる会社を選ぶのがおすすめです。
〈チェックポイント〉
- 税理士などの専門家と連携し、税金対策や相続対策のアドバイスができるか
- 売却しやすさを踏まえて物件を選ぶ視点を持っているか
オカムラホームは、千葉・東京エリアで土地探し・建築から、賃貸管理、リフォーム、売却まで一貫して自社で対応する総合不動産会社です。
さらに、不動産による資産形成のプロとして、提携税理士とともに、税金対策や相続対策まで含めたコンサルティングを行います。
まとめ
インターネットなどで「アパート経営はするな」という意見が見られる理由は、アパート経営のリスクを十分に理解しないまま始めてしまい、失敗してしまうケースが多いからであると考えられます。
アパート経営を成功させるためには、空室や家賃下落、建物の劣化など、賃貸経営のリスクを正しく理解し、適切な対策を含めた経営計画を立てることが重要です。
また、アパート経営は長期事業となるため、共に利益を生み出すパートナーとなる、信頼できる不動産会社や賃貸管理会社の存在が不可欠です。
オカムラホームは、千葉・東京エリアで土地探し・建築から、賃貸管理、リフォーム、売却まで一貫して自社で対応可能な総合不動産会社です。
さらに、不動産による資産形成のプロとして、提携税理士とともに、税金対策や相続対策まで含めたコンサルティングを行います。
アパート・マンション経営など、不動産投資による資産形成をお考えの方は、お気軽にご相談ください。
