家賃収入の確定申告はいくらから？経費にできる項目や必要書類の書き方、e-Taxのやり方も解説
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毎年2月16日から3月15日は、所得税の確定申告期間です。
この期間に、1月1日から12月31日までの1年間の家賃収入（不動産所得）を計算し、税務署に報告する手続きを行います。
マンション・アパート投資などで収入を得た方は、「自分のケースでは所得税がかかるのか」「確定申告の手続き方法が知りたい」という方も多いのではないでしょうか。
このコラムでは、家賃収入で確定申告が必要なケースや基準となる所得金額、申告の流れや必要書類などの基本知識を分かりやすく解説します。
収入から経費として差し引ける項目の種類や、便利なe-Taxのやり方についてもまとめていますので、確定申告に備えた準備の参考にしてください。
コラムのポイント
- サラリーマン（給与所得者）の方は、不動産所得が年間20万円を超える場合は確定申告が必要です。
- 不動産所得は、総収入金額から固定資産税、減価償却費などの「必要経費」を差し引いて計算します。特に、青色申告による最大65万円の特別控除など、節税につながる制度の活用が重要です。
- 申告漏れにはペナルティがあるため、正しい申告の流れ、必要書類、経費の計上ルールを理解し、準備を進めましょう。
家賃収入で確定申告が必要な人・不要な人
家賃収入がある方がまず確認すべきは、「そもそも確定申告の義務があるかどうか」という点です。
結論から言うと、「家賃収入がある人全員」に確定申告が必要なわけではありません。
確定申告が必要かどうかは、家賃収入の総額ではなく、そこから必要経費を差し引いた「不動産所得」の金額を基準に判断されます。
〈不動産所得の計算式〉
不動産所得 ＝ 総収入金額 － 必要経費
家賃収入にかかる税金の種類
不動産投資による家賃収入にかかる税金は「所得税・住民税」「消費税」があります。
所得税・住民税
家賃収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」に対して課税される税金です。
不動産所得の所得税・住民税は、給与所得などの他の所得と合算した上で税額を計算する「総合課税」方式になります。
それぞれの税率は以下のルールで決まります。
- 所得税：所得金額に応じて5％～45％の累進税率が適用されます。
- 住民税：原則として所得税の課税所得をベースに、一律10％程度（都道府県民税4％、市町村民税6％）が課税されます。（地域により多少の差がある場合があります。）
課税所得ごとの所得税の税率は以下の通りです。
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000円から194万9,000円まで | 5％ | 0円 |
| 195万円から329万9,000円まで | 10％ | 9万7,500円 |
| 330万円から694万9,000円まで | 20％ | 42万7,500円 |
| 695万円から899万9,000円まで | 23％ | 63万6,000円 |
| 900万円から1,799万9,000円まで | 33％ | 153万6,000円 |
| 1,800万円から 3,999万9,000円まで | 40％ | 279万6,000円 |
| 4,000万円以上 | 45％ | 479万6,000円 |
（参考）国税庁ウェブサイト「No.2260 所得税の税率」
※令和19年までの確定申告では、所得税と復興特別所得税（原則としてその年分の基準所得税額の2.1％）を併せて申告・納付します。
納税時期については、所得税は原則として翌年3月15日までに確定申告により申告・納付し、住民税は翌年6月から翌々年5月にかけて分割納付または給与天引きによって納税します。
消費税
居住用物件の家賃収入ではなく、オフィスや店舗の家賃など事業用物件の場合、家賃収入が1,000万円を超えると、翌々年から消費税の課税事業者となり、年1回の申告と納税が必要になります。
原則として消費税及び地方消費税の申告期限は、原則として課税期間の末日の翌日から2か月以内です。
個人事業者と法人で、それぞれ以下のように申告期限が決められています。
| 事業者の種類 | 課税期間 | 申告期限 |
|---|---|---|
| 個人事業者 | 1月1日から12月31日までの1年間 | 原則として翌年の3月31日 |
| 法人 | 事業年度 | 原則として事業年度終了の日から2か月以内 |
特例として、法人については、「消費税及び地方消費税の申告期限延長特例の届出書」を提出することで、申告期限を1か月延長できますが、延長された期間に応じて利子税が付きます。
（参考）
国税庁ウェブサイト「No.6601 申告と納税（消費税）」
国税庁ウェブサイト「消費税及び地方消費税の申告書・添付書類等」
国税庁ウェブサイト「No.6610 法人に係る消費税の確定申告書の提出期限について」
家賃だけでなく、駐車場収入や礼金・更新料なども課税対象です。
消費税の計算は複雑なため、事業用物件を所有する場合は税理士へ相談することをおすすめします。
不動産所得の計算方法
不動産所得を計算するために必要な「総収入金額」と「必要経費」に含まれる費用項目は以下の通りです。
| 項目 | 具体的な内容 |
|---|---|
| 総収入金額 | 毎月の家賃、共益費・管理費、礼金、更新料、承諾料、駐車場代など。
※敷金や保証金のうち、返還を要しないもの（敷引きなど）も含みます。 |
| 必要経費 | 固定資産税・都市計画税、損害保険料、管理委託費、修繕費、減価償却費、借入金利子、税理士報酬、広告宣伝費など。
※不動産収入を得るために直接必要な費用に限られます。 |
確定申告が必要かどうかは、上記で算出した「不動産所得」の金額を基に、ご自身の本業の状況と照らし合わせて判断します。
サラリーマン（給与所得者）の申告ボーダーライン
会社員や公務員など年末調整を受けている方でも、「給与所得以外の所得（不動産所得など）の合計が年間20万円を超える」場合は、確定申告が必要です。
（参考）国税庁ウェブサイト「No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人」
〈シミュレーション例〉
例として、家賃収入が年間200万円あり、経費が150万円かかった場合の不動産所得をシミュレーションしてみましょう。
- 総収入：200万円（家賃＋共益費＋礼金など）
- 必要経費：150万円（ローン利息、管理費、固定資産税、減価償却費など）
- 不動産所得：200万円 － 150万円 ＝ 50万円
上記の場合、不動産所得が50万円となり、20万円を超えているため確定申告が必要です。
逆に、経費が多くかかり、不動産所得が20万円以下（または赤字）であれば、原則として確定申告は不要です。
専業主婦（主夫）・年金受給者の申告ボーダーライン
本業の給与所得がない方（専業主婦、学生など）の場合、基礎控除額48万円が基準となります。
すべての所得（不動産所得など）の合計が年間48万円を超える場合は、確定申告が必要です。
また、年金受給者の方は、公的年金等の「雑所得」の金額から所得控除を差し引いて残額がある場合に申告が必要です。
ただし、「公的年金等の収入が400万円以下」かつ「不動産所得などが20万円以下」であれば、確定申告が不要となる「確定申告不要制度」があります。
※確定申告不要制度の対象であっても、申告すると税金が還付される条件に当てはまる場合は、還付申告を行うことで税金が還付されます。
（参考）
国税庁ウェブサイト「確定申告が必要な方」
政府広報オンライン「ご存じですか？年金受給者の確定申告不要制度」
国税庁ウェブサイト「確定申告をすれば税金が還付される方」
【重要】住民税の申告は全員が必要
不動産所得がボーダーライン以下で所得税の確定申告をしない場合も、お住まいの市区町村へ住民税の申告が別途必要です。
住民税の申告を怠ると、本来納めるべき税額に加えて、無申告加算金や延滞金が課される可能性があるため注意しましょう。
家賃収入の確定申告の流れ（e-Tax対応）
確定申告に必要な書類の準備は、申告期間にスムーズに手続きを進められるよう、1月頃から始めるのがおすすめです。
ステップ①必要書類の準備
確定申告の際に必要となる書類は以下の通りです。
収入・経費関係の書類や帳簿などは提出義務がないものも含め、税務調査に備えて原則7年間の保存が義務付けられているため、年ごとに分類して保管しておくのがおすすめです。
（参考）国税庁ウェブサイト「記帳や帳簿等保存・青色申告」
| 区分 | 書類名 | 用途・チェックポイント | 主な入手方法 |
|---|---|---|---|
| 収入関係 | 家賃送金明細書 | 年間の家賃総額を集計
※12月分の家賃が翌年1月入金でも、原則「12月の収入」として計上します。 |
管理会社から送付 |
| 賃貸借契約書 | 礼金・更新料の有無や契約期間の確認 | ご自身で保管 | |
| 通帳 | 入金の事実確認 | 銀行窓口、Web | |
| 経費関係 | 固定資産税納税通知書 | 建物と土地の税額を確認
※自宅兼賃貸の場合は面積按分が必要です。 |
市区町村から送付（4〜6月頃） |
| 損害保険料控除証明書 | 火災保険・地震保険の掛金を確認
※長期一括払いの場合は、その年の期間対応分のみ経費にします。 |
保険会社から送付 | |
| 借入金返済予定表 | ローン返済額の「利息分」のみを経費計上します。 | 金融機関から送付 | |
| 修繕費の領収書・請求書 | リフォーム代や設備交換費用
※工事内容の明細も保管しておきましょう。 |
工事会社から受領 | |
| 管理費などの明細 | 管理委託費、修繕積立金など | 管理会社から送付 | |
| その他 | 源泉徴収票 | 給与所得等の金額確認（損益通算に必要） | 勤務先（年末調整後） |
| マイナンバーカード | e-Tax送信、本人確認に必須 | 市区町村役場 |
ステップ②決算書・申告書の作成
集めた書類に基づいて、「決算書」と「確定申告書」を作成します。
国税庁のウェブサイト「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、画面の案内に従って入力するだけで、税額や控除額が自動計算されます。
- 収支内訳書（白色申告） または 青色申告決算書（青色申告）：1年間の収入と経費をまとめ、不動産所得を算出する書類です。
- 確定申告書（第一表・第二表）：不動産所得と給与所得などを合算し、最終的な納税額を確定させる書類です。
白色申告と青色申告の違いは後述のQ&Aをご参照ください。
ステップ③提出（e-Taxがおすすめ）
作成したデータは、e-Tax（電子申告）または郵送、税務署窓口へ持参のいずれかの方法で提出します。
e-Taxによる電子申告にすれば、負担が軽減できるほか、青色申告の特別控除が適用できるなどメリットが大きいためおすすめです。
| 提出方法 | 特徴 |
|---|---|
| e-Tax（電子申告）【おすすめ】 |
|
| 郵送 |
|
| 持参 |
|
e-Taxでの相続不動産売却の確定申告の手順は以下の通りです。
①e-Taxを利用するために必要なものを揃える
- マイナンバーカード（ない場合は、住んでいる自治体に交付申請が必要）
- ICカードリーダライタまたはマイナンバーカードの読み取りに対応したスマートフォン
- 利用者識別番号（半角16桁の番号）⇒e-Taxのホームページから取得
②必要書類を揃える
ステップ①で解説した必要書類を準備します。
③「確定申告書作成コーナー」でデータを作成・提出
国税庁の「確定申告書作成コーナー」にアクセスし、確定申告書のデータを作成し、オンラインで税務署に提出します。
家賃収入の確定申告に関するQ&A
家賃収入の確定申告で、よくあるご質問をQ&A形式でまとめました。
Q1. 「経費」になるもの・ならないものの境界線は？
経費をもれなく計上することで節税が可能ですが、どんな費用でも経費にできるわけではありません。
「不動産収入を得るために直接必要だったか」に加えて、以下のポイントに注意が必要です。
| 項目 | 経費になる（○） | 経費にならない（×） | 注意点・備考 |
|---|---|---|---|
| 税金 | 固定資産税、都市計画税、不動産取得税、事業税、印紙税 | 所得税、住民税 | 賃貸併用住宅などの場合、自宅部分の税金は対象外のため注意 |
| 保険料 | 建物等の火災保険料、地震保険料 | 自身の生命保険料 | 複数年分を一括払いした場合、その年の期間分のみを経費にする |
| 借入金 | アパートローンの利息 | アパートローンの元本 | 元本返済は経費にはならない点に注意 |
| 修繕 | 原状回復費用、給湯器交換など | 資本的支出に当たるもの | 資産価値を高める工事は減価償却が必要（後述） |
| その他 | 管理委託費、仲介手数料、広告料、税理士報酬、物件確認の交通費 | 私的な食事代、スーツ代 | 業務と私用が混在する費用（車、通信費など）は、業務使用割合のみ計上（家事按分） |
Q2. 「修繕費」と「資本的支出」の違いは？
リフォーム費用などのうち、全額をその年の経費（修繕費）にできるか、資産として計上して減価償却（資本的支出）しなければならないかによって、税額に影響が出てきます。
修繕費と資本的支出の違いは以下のようになっています。
修繕費（経費に形状可能）
- 通常の維持管理、原状回復のための費用（壊れたものを直す、壁紙の張り替えなど）
- 一つの修理代金が20万円未満の費用
- 定期的（約3年周期）で行われる修理の費用
資本的支出（減価償却が必要）
- 資産の価値を高める、または耐久性を増すための工事
（避難階段の取り付け、間取り変更を伴うリノベーションなど）
資本的支出は経費とは区別されており、耐用年数に応じて減価償却によって各年分の必要経費に少しずつ算入します。
（参考）
国税庁ウェブサイト「No.2210 必要経費の知識」
国税庁ウェブサイト「No.1379 修繕費とならないものの判定
資本的支出となるかどうか判断が難しい場合は、「60万円基準※」などの形式基準もありますが、税額に大きく影響するため、税理士など専門家への相談をおすすめします。
※修理や改良にかかった費用が、資本的支出（資産価値を高めるもの）なのか、修繕費（元の状態に戻すもの）なのかはっきりしない場合で、その金額が60万円未満のとき、またはその資産を買った時の金額の10％以下のときは、「修繕費」として処理しても良いことになっています。
Q3. 「青色申告」のメリットと条件は？
確定申告の方法には「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。
申請しなければ自動的に、簡易な帳簿（単式簿記）によって手続き可能な白色申告になります。
（参考）国税庁ウェブサイト「記帳や帳簿等保存・青色申告」
青色申告とは、複式帳簿という所定の記帳方法を基に正確な申告をする方法で、節税効果が高くなるなどのメリットが得られるのが特徴です。
- 単式簿記：収入と支出のみを記録するシンプルな方法で、個人や小規模向けの方法
- 複式簿記：借方・貸方の両側から記録し、資産や負債も含めて管理する記帳方法
青色申告のメリットは以下の3点です。
①青色申告特別控除
- 最大65万円控除：アパートやマンションなど、事業として行っている（概ね5棟10室以上）場合で、所定の帳簿付け（複式簿記）やe-Taxでの申告などの条件を満たせば適用されます。
- 10万円控除：区分マンション1室などの小規模な場合でも、申請すれば適用できます。
②純損失（赤字）の繰り越し
大規模修繕などで赤字が出た場合、その損失を最大3年間繰り越して、翌年以降の黒字と相殺（差し引き）できます。
③青色事業専従者給与の必要経費算入
事業的規模の場合、事前に届出をすることで、生計を一つにする家族（15歳以上の親族）に支払った給与を経費にできます。
※単式簿記による記帳でも、10万円控除は受けられます。
青色申告の条件と注意点
青色申告をする場合、事前に「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があるため注意が必要です。
青色申告承認申請書の提出期限
- すでに事業を行っている場合：適用を受けたい年の3月15日までに提出
- 新しく事業を始めた（開業した）場合：開業の日から2か月以内に提出
青色申告は白色申告よりも詳しい帳簿付け（複式簿記）が必要になるため、事業規模や節税効果を踏まえた上で選択しましょう。
Q4. 計算の結果不動産所得が赤字になったら申告は不要？
不動産所得が計算の結果「赤字」になった場合、税金を納める必要がないため、申告の義務はありません。
ただし、申告をすることで「損益通算（不動産所得の赤字を給与所得などの黒字から差し引く）」によって、給与から天引きされていた所得税から還付金が受け取れる可能性があります。
※「土地を取得するための借入金の利子」に相当する金額は、損益通算の対象外（切り捨て）となる点に注意が必要です。
Q5. 確定申告をしなかった場合のペナルティは？
家賃収入の確定申告が必要な方が期限内に手続きをせず、税務署からの指摘を受けた場合、本来納めるべき税金に加え、無申告加算税や延滞税などのペナルティが課せられる可能性があります。
無申告加算税
確定申告をしなかったり、期限後に申告したりした場合にかかる税金です。
税率は、税務署の調査前に自主的に申告するか、調査後になるかなどの状況によって変わります。
ただし、一定の条件を満たせば、期限後の申告でもかからない場合があります。
（参考）国税庁ウェブサイト「No.2024 確定申告を忘れたとき」
延滞税
各種税金の納付期限を過ぎた場合にかかる税金です。
納付期限の翌日からどれくらい日数が経過したかで税率が変わります。
申告を怠ると、延滞期間が長いほど高額なペナルティが発生する可能性があるため注意が必要です。
（参考）国税庁ウェブサイト「No.9205 延滞税について」
〈関連コラム〉
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まとめ
副業として家賃収入（不動産所得）を得た、またはこれから得たいサラリーマン・主婦（主夫）の方向けに、確定申告の基本知識を解説しました。
サラリーマン（給与所得者）の方は、不動産所得が年間20万円を超える場合は確定申告が必要です。
不動産所得は、総収入金額から固定資産税、減価償却費などの「必要経費」を差し引いて計算します。
特に、青色申告による最大65万円の特別控除など、節税につながる制度の活用が重要です。
申告漏れにはペナルティがあるため、正しい申告の流れ、必要書類、経費の計上ルールを理解し、準備を進めましょう。
賃貸物件の安定経営と節税対策には専門知識が必要です。
賃貸経営の税務や節税対策のアドバイスを受けながら安定経営を目指したい方は、オカムラホームへぜひご相談ください。
