マンション70㎡のフルリフォーム費用は1000万円〜｜費用を抑える方法、建築年別の必須工事など解説

マンション70㎡の「フルリフォーム」は費用1000万円〜が目安で、「部分リフォームの組み合わせ」を選択する場合には、100万円台からのリフォームも可能です。

「古いマンションを1000万円もかけてリフォームする価値があるのか」と疑問をお持ちの方も多いと思いますが、社会情勢や建築業界の動向の影響で新築マンション・戸建て価格が下落する未来を想定するのは難しいため、マンションリフォームは新しい住環境を手に入れる有効な手段です。

またリフォームは意外と自由度が高く、個性を取り入れたプランニングが可能ですので、注文住宅をつくるようなマイホームづくりの楽しみもあります。

今回は東京・千葉・神奈川のリフォーム会社『オカムラホーム』が、適正な予算で失敗しないリフォームを実現するために、費用感やプランニングの重要ポイントなどをわかりやすく解説します。

※この記事でご紹介する費用は相場で、実際のリフォーム費用はプラン内容によって変動することを、あらかじめご了承ください。

マンション70㎡のフルリフォーム費用は1000万円〜

はじめに、大規模なリフォームである「フルリフォーム」「スケルトンリフォーム」の費用相場をご紹介してから、部分リフォームの費用相場もお伝えします。

マンションリフォームの坪単価は高騰中。フルリフォームは1000万円〜が目安

近年は資材価格・人件費（人工代）の上昇、円安などの影響で建築費用の上昇が続いていて、リフォーム費用も影響を受けています。

マンションをフルリフォームする場合の坪単価は50万円〜が目安で、施工面積に応じて以下のように費用を想定できます。

• （70㎡＝約21坪）×50万円〜＝1050万円〜
• （60㎡＝約18坪）×50万円〜＝900万円〜
• （50㎡＝約15坪）×50万円〜＝750万円〜

「高グレードの水回り設備・床材・壁材を使用する」「工期が長いプランを選択する」といった場合には、さらに坪単価が高額になります。

一方で、予算オーバーの場合には施工面積を減らすことが、最も簡単でわかりやすい費用調整方法です。

なお、「フルリフォーム」の工事内容に定義はないため、実際のリフォーム内容は1戸ごとに異なります。

フルリフォーム内容は幅広く、「住戸全体のデザインを変更＋水回り設備交換」といったプランから「デザイン変更＋水回り設備交換＋間取り変更＋性能向上」といったプランまで、さまざまです。

スケルトンリフォームはさらに予算に余裕が必要

スケルトンリフォームとは、壁・床・天井をすべて解体し、コンクリートの構造体がむき出しの状態（スケルトン）まで戻してから作り直す大規模なリフォームです。

大規模に解体する工程が含まれるため、フルリフォームより高額になるのが一般的で、坪単価は60万円〜が目安です。

• （70㎡＝約21坪）×60万円〜＝1260万円〜
• （60㎡＝約18坪）×60万円〜＝1080万円〜
• （50㎡＝約15坪）×60万円〜＝900万円〜

スケルトンリフォームとフルリフォームは大きく異なり、一番の違いは住戸の性能から見直すリフォームができる点です。

（壁の内側・床下から作り直すため、断熱性アップ・遮音性アップなども含むプランが可能）

ただしスケルトンリフォームはすべて作り直すリフォームですので、ご要望によっては費用が膨らみやすい傾向があります。

予算の上限と要望を一度明確に決めて、リフォーム会社と相談しながら予算に応じたプランにブラッシュアップしていきましょう。

東京・千葉・神奈川でフルリフォーム・スケルトンリフォームにご興味をお持ちの方は、オカムラホームへお気軽にご相談ください。

リフォーム規模に関わらず、ご予算を決める段階・物件探しの段階からサポートをご依頼いただけます。

「中古マンション購入＋リフォーム」の住宅ローン平均額は約3000万円

これから中古マンションを購入してリフォームする方に向けて、「中古マンション購入＋リフォーム」の平均費用もご紹介します。

住宅金融支援機構が毎年実施している「フラット35利用者調査」によると、中古マンション購入者の所要資金（融資金・手持金など）の全国平均額は、3032.8万円です。

〈参考〉住宅金融支援機構ホームページ「フラット35利用者調査」2024年度調査結果24ページ

また、2011年以降、新築マンション・戸建て、中古戸建てを購入した方の融資金は上昇し続けていますが、中古マンションの融資金は2019年を境に低下傾向です。

この低下傾向は「2011年から上昇し続けてきた中古マンションの物件価格自体が落ち着いた」と想定できる現象ですが、建築資材の価格や人件費が下がることは想定しにくいため、今後は「中古マンション購入＋リフォーム」の費用総額が高止まりすることを予測できます。

マイホームの必要性を感じている場合には、常に「今が購入・リフォームのベストタイミング」と考えて、予算の検討・物件の条件検討などをしてみることをおすすめします。

マンションの部分リフォームの費用相場

次に、部分リフォームの費用相場もご紹介します。

なお、リフォームプランを考える際にはデザインに注目しがちですが、実はマンションの築年数によっては性能向上に取り組まないと快適な住環境とならない可能性があります。

マンションの建築年別に、検討していただきたい「性能向上リフォームの内容・費用」もご紹介するので、ぜひ参考にしてください。

部分リフォームの費用相場

マンションリフォームで多くの方が実施する項目ごとに、費用相場をご紹介します。

リフォーム部位	費用相場
キッチン交換＋周辺の内装改修	70〜200万円
浴室（ユニットバス）交換	60〜150万円
洗面所交換＋内装改修	20〜50万円
トイレ交換＋内装改修	20〜50万円
フローリング張り替え	1〜1.5万円/㎡
クロス（壁紙）張り替え	1000〜1500円/㎡
本格的な間取り変更（空間全体の変更）	30〜70万円/坪
簡易的な間取り変更（壁の撤去・新設）	10〜30万円/箇所

水回り設備は、一般的に15〜20年程度で交換時期を迎えます。

複数の部位をまとめて発注すると、「本体価格のセット割引がある」「工事を一度にまとめられるため生活への影響を抑えられる」といったメリットがあるため、「交換時期が近い水回り設備は同時にリフォーム」という判断が、コスト削減につながります。

また、間取り変更は「電気工事の有無」「内装改修の範囲」などによって費用が大きく変動します。

「壁を1枚撤去するだけ」のつもりが高額になるケースもあるため、間取り変更のご希望は最初からプランに含めて費用とプランのバランスを整えていくことをおすすめします。

こちらの記事で、予算500万円でリフォームする場合のプランをご紹介しています。

〈関連ページ〉500万円でどこまでリフォームできる？ビフォーアフターの実例付きでわかりやすく解説

マンションの建築年別に必須工事を紹介

マンションの建築年によっては、現代の住宅よりも住宅性能が大きく劣るケースがあります。

特に断熱性能は建築年で法令上の基準が大きく異なるため、リフォーム済みのマンションを購入し、住み始めてから「見た目はきれいでも、冬に寒い・光熱費がかさむ」という口コミがたくさんあります。

マンションの建築年別に、住環境を整備するうえで必須となる工事のリフォーム内容・費用もご紹介します。

建築年	当時の省エネ基準	必須のリフォーム内容・費用
1980年（昭和55年）以前	断熱の明確な基準なし （断熱等級2相当）	・内窓設置：5〜15万円/箇所 ・断熱改修：10〜30万円/坪 ・給湯器など設備の高効率化：15万円〜30万円/台
〜1992年（平成4年）	旧省エネ基準 （断熱等級3相当）
〜1999年（平成11年）	新エネ基準 （断熱等級4相当）	・内窓設置：5〜15万円/箇所
2000年（平成12年）以降	次世代省エネ基準
参考：2025年（令和7年）4月〜	新築は省エネ基準（断熱等級4）適合が義務化	—

マンション70㎡のフルリフォーム費用を抑える方法

次に、マンション70㎡をフルリフォームする場合に、費用を抑える方法もご紹介します。

やみくもに設備のグレードを下げるといった方法ではなく、高い満足度を維持しながら費用をコントロールする方法を、ご確認ください。

見た目はかっこいいけど費用を抑えられる方法

デザイン性アップは、リフォームの最も大きな楽しみですよね。

見た目のかっこよさを維持しながら費用を抑えるポイントは、以下のとおりです。

• 無垢材・質感の高いシートフローリング・複合フローリングを使い分ける
• 面積の大きい壁・目に入りやすい壁にはアクセントクロスやタイル・自然素材といった高グレードの壁材を使用し、ほかは標準のグレードでそろえる
• 天井を撤去して躯体あらわしのデザインで仕上げる
• 室内ドアをハイドアに変更し、空間に開放感をプラスする

変化を実感できるけど費用を抑えられる方法

「暮らしが変わった」と実感する代表的な部位は、水回り・窓まわりですので、優先して予算配分をすると、ほかの部位の費用をコントロールしやすくなります。

• キッチン・浴室・洗面・トイレの水回りをまとめて交換し、セット割引を活かす
• キッチン本体下の収納は引き出し式を選択するが、グレードは標準にとどめる
• トイレは耐汚性を優先して最低グレードではなく標準グレード以上を選択
• 寝室・リビングといった滞在時間が長い部屋に内窓（二重窓）を設置し、寒さ・結露・騒音を改善
• 照明をLED・調光対応に替え、空間の印象を手頃な費用で一新
• クロス交換にあたって、キッチン・トイレなど汚れやすい場所にはパネルを貼る

リフォーム費用が膨らまない方法

ご自身のリフォームイメージが曖昧なままリフォーム会社に相談をすると、費用が膨れ上がります。

まずはご自身の要望と予算を明確にしたうえで、適正な内容・費用のプランに調整していきましょう。

• 2〜3社に見積もり作成を依頼し、費用・リフォーム内容（建材や設備のグレード含む）を比較してリフォーム会社を選択
• リフォーム会社へ伝える予算を「総予算の8〜9割」程度にとどめて、追加工事に備える
• リフォーム会社へすべての要望を伝えたうえで優先順位をおしえてもらい、プラン内容と費用をコントロール
• 国・自治体の補助金を活用

補助金については、現在は特に「窓の断熱性向上のために内窓を設置する」などの省エネ性向上リフォームに対する補助金が多数あります。

補助金活用は支出自体を減らす方法ですので、リフォームプランの中に補助金を活用できる工事内容があるかを、リフォーム会社へご確認ください。

こちらの記事で、国・東京都が実施している補助金をご確認いただけます。

〈関連ページ〉令和8年度もクール・ネット東京はリフォーム補助金を多数実施｜各補助金の申請方法と注意点を簡単解説

マンション70㎡のリフォーム事例・費用

次に、実際に70㎡前後のマンションをリフォームした事例もご紹介します。

※ここでご紹介する費用はリフォーム当時のもので、リフォーム費用の坪単価は変動しています。また、リフォーム費用はプラン内容によって変動します。

こちらは約75〜80㎡のマンションをフルリフォームした事例で、費用は990万円でした。

大きな間取り変更はありませんが、リビング隣接の和室を解体してLDKを広げ、個室に収納を増設するなど、ご自宅の利便性が向上する工夫を加えています。

〈関連ページ〉ブルーを基調とした全面リフォーム（TDYリモデルデザインアワード2025受賞作品）

LDKを6畳広げたことで開口部が増え、自然光が差し込む開放感のある空間となりました。

天井までのクローゼットも増設して、空間全体の収納容量を大きく増やしています。

〈関連ページ〉ブルーを基調とした全面リフォーム（TDYリモデルデザインアワード2025受賞作品）

キッチンも袖壁撤去により明るい空間となり、リフォームのコンセプトカラーであるブルーを採用して、LDK全体のデザイン性がワンランクアップしました。

〈関連ページ〉ブルーを基調とした全面リフォーム（TDYリモデルデザインアワード2025受賞作品）

オカムラホームには、今回ご紹介しきれない施工事例がまだたくさんございます。ぜひご覧ください。

〈施工事例〉

オカムラホームは、ご予算に応じてご家族の理想を実現するプランを提案しております。

東京・千葉・神奈川でリフォームの必要性を感じている方は、お気軽にお問い合わせください。

失敗しないマンションリフォーム5つのポイント

最後に、マンションリフォームで失敗しないためのポイントもご紹介します。

特に中古マンションをこれから購入する場合には、物件選びの段階からリフォームプランを意識することで、リフォーム費用を抑えやすくなる場合があるので、ぜひご確認ください。

• 状態が良い中古マンションを選ぶ
• 配管・配線工事を含む大規模修繕の時期が近いなら、リフォーム時期を再検討
• 将来売却するなら汎用性の高い間取り・内装プランを検討
• 「性能アップ優先」がおすすめ
• アフターサービス体制まで整えているリフォーム会社を選ぶ

状態が良い中古マンションを選ぶ

状態の良い中古マンションとは、「見た目」「壁や床や天井の中の状態」両方の状態が良いマンションのことです。

とはいえ、壁や床や天井の中の状態は専門知識がないと見極めが難しいため、可能であれば先にリフォーム会社を決めて、物件選びの段階からサポートを依頼することをおすすめします。

壁や床や天井の中の状態は、以下のようなポイントを確認して総合的な判断が必要です。

• 給排水管の更新履歴（マンション全体の配管更新が行われているか）：管理組合の記録で確認
• 窓ガラスやサッシの断熱・遮熱性能：製品自体の性能はもちろん、結露・カビの跡がないか確認
• 耐震性：旧耐震（1981年5月以前に建築確認を受けた物件）の場合、耐震診断・補強の実施状況を管理組合に確認

配管・配線工事を含む大規模修繕の時期が近いなら、リフォーム時期を再検討

マンションの配管・配線には「専有部分」と「共用部分」の境界があり、区分所有者が交換できるのは原則として専有部分のみです。

共用部分に関しては自由にリフォームできず、大規模修繕時に修繕積立金を使ってリフォームされるのが一般的です。

管理組合から許可を得て共用部分をリフォームできるケースもありますが、配管・配線工事を含む大規模修繕の時期が近い場合は、ご自身で費用を負担するのがもったいないですよね。

配管・配線のリフォームに関しては、ご自身でリフォーム判断をするのではなく、管理組合へ大規模修繕の時期を確認したうえで、リフォーム時期を検討することをおすすめします。

【配管の専有部分・共用部分の区分例】

• 給水管は水道メーターから先が専有部分
• 排水管は横引き管が専有部分で縦管（立て管）が共用部分
• 排水管が床スラブ上に配管されている場合は専有部分内の横引き管は専有部分
• （築古マンションに多い）排水管が床スラブ下に配管されている場合は、横引き管も共用部分
• ガス管はガスメーターから先が専有部分

将来売却するなら汎用性の高い間取り・内装プランを検討

マンションをいつか手放す可能性がある場合には、個性が強すぎる間取り・内装の住戸は需要が少ないため、資産価値の面で不利になるのが一般的です。

理想を反映しながら、次の住み手にも受け入れられる「汎用性」も意識してリフォームプランを組み立てて下さい。

• 極端に特殊な間取り（部屋数を大きく減らすなど）は慎重に検討
• 内装の色・素材は主張の強すぎないベースを選び、家具やファブリックで個性を表現
• 水回りの位置を大きく動かす場合は、将来の使い勝手も考慮　など

「性能アップ優先」がおすすめ

限られたご予算の配分を迷う場合には、デザインよりも断熱性・省エネ性などの「性能アップ」を優先することをおすすめします。

理由は、デザインは後から比較的手軽に変える手段が複数ありますが、「窓・壁・床などの断熱性」「住宅設備の省エネ性」といった性能面は手軽に向上させることが難しく、後から追加工事をする場合には再度数十万円〜の費用が発生するためです。

• 窓・壁・床から伝わる冷気、屋外・室内の温度差で発生する結露などを解消する断熱性アップ
• 壁・床・天井に断熱材を入れると、遮音性もアップする
• 電気代に直結する住宅設備の省エネ性にこだわり、省エネ性が高い製品を導入する　など

アフターサービス体制まで整えているリフォーム会社を選ぶ

リフォームは引き渡しがゴールではなく、住み始めてから不具合や不明点に気づくことがあります。

そのため、工事後のアフターフォロー体制を整えているリフォーム会社を選ぶことで、リフォーム後の安心まで保証されます。

また、国の補助金活用を検討する場合、多くの補助金は指定業者に依頼して申請手続きをしてもらうことになります。

リフォーム会社への初めての問い合わせで「補助金申請が可能か」を確認したうえで、打ち合わせなどの段階に進むことをおすすめします。

まとめ

70㎡のマンションをフルリフォームする場合の費用相場は約1000万円〜、スケルトンリフォームをする場合の費用相場は約1200万円〜です。

建築資材や技術者の人件費などは上昇し続けていますが、リフォームは無理のない予算で新しい住環境を手に入れる有効な手段ですので、ご興味をお持ちの方はリフォーム会社へご相談ください。

ただし、リフォーム会社へ相談する際にご予算・ご要望が曖昧だと費用が膨らみやすくなります。

ご予算・ご要望を明確に決めたうえで優先順位をリフォーム会社へ相談し、適正な予算で理想の住まいを手に入れて頂けると幸いです。

オカムラホームは、ご予算に応じてご家族の理想を実現するプランを提案しております。

東京・千葉・神奈川でリフォームの必要性を感じている方は、お気軽にお問い合わせください。