家族信託で不動産のみ信託｜名義変更の登記など手続きの流れ・費用、相続や確定申告の注意点も簡単解説

家族信託で不動産を託しておくことで、所有者が認知症になり意思能力がなくなった場合に「売れない・貸せない・修繕できない」という「資産凍結状態」を防げます。

とはいえ、信託制度自体が非常に難解な制度ですので、「不動産の名義はどうなるのか」「費用はいくらかかるのか」「税金で損をしないか」など、不明点が多くお困りの方は多いのではないでしょうか。

この記事では、首都圏で多くの不動産オーナーさまをサポートしている『未来の財託』が、不動産のみを家族信託する手続きの流れ・費用、相続・確定申告の際の注意点を、わかりやすく解説します。

大切な不動産を凍結させることなく、スムーズに管理していくために、ぜひ最後までご覧ください。

家族信託とは

まずは、家族信託の制度の全体像を簡単に確認しましょう。

• 家族信託とは信託制度のうちの1つ｜家族以外への信託も可能
• 信託制度の概要
• 家族信託で信託できる財産
• 家族信託の30年ルールとは

家族信託とは信託制度のうちの1つ｜家族以外への信託も可能

家族信託とは、信託法にもとづく信託制度のうち、家族・親族が「受託者」となって財産を管理・処分する方法の通称です。

「家族信託」という特別な法律があるわけではありません。

信託には、信託銀行や信託会社が営業として財産を預かる「商事信託」と、営利を目的とせずに家族などが引き受ける「民事信託」があります。

「家族信託」は民事信託の代表例で、信頼できる親族や知人を受託者に指定することも可能です。

信託制度の概要

信託は、次の3つの役割で成り立ちます。

役割	内容	家族信託の典型例
委託者	財産を託す人（元の所有者）	不動産を持つ親
受託者	財産の名義を引き受け、管理・処分する人	子
受益者	財産から生まれる利益を受け取る人	親（委託者と同じ人）

家族信託の基本形は、「委託者＝受益者」とする「自益信託」で、利益を受け取る人が同一人物なので（利益が所有者から動いていないため）、信託をしただけで贈与税がかかることはありません。

信託は主に委託者と受託者の契約（信託契約）※で始まり、「契約書に定めたタイミング（目的を果たしたときなど）」や「委託者と受益者の合意」などで終了します。

※契約のほかに「遺言」や「自己信託」という方法で信託をすることも可能です。

「遺言」は死後の遺族扶養（障害のあるお子さんなど）など、「自己信託」は事業が倒産した場合に家族の生活費を守るなどの目的で選択します。

ご自身の財産・ご家族が代々引き継ぐ財産について、いつでも相談できる専門家をお探しの方は、未来の財託へお問い合わせください。

未来の財託は、不動産オーナーさまの資産形成・資産運用に伴走する不動産投資コンサルティング会社です。

家族信託で信託できる財産

信託できる財産は、金銭的な価値があるものなら不動産・金銭・有価証券など幅広く対象になり、不動産のみを信託することも可能です。

ただし実務上は、不動産所有に伴う経費が発生した場合に信託財産の中から支払いをできるよう、一定額の金銭もあわせて信託するのが一般的です。

ちなみに、信託する不動産が農地の場合、「農業に従事しない家族などに管理権限だけを託すことが農地法の理念に合致しない」などの理由で、信託のハードルが高くなります。

家族信託の「30年ルール」とは

「30年ルール」とは、「信託開始から30年が経過した後は、受益者の承継（交代）が1回しか認められない」という制限で、家族信託だけではなく信託制度全体の共通ルールです。

〈参考〉信託法　第九十一条

30年が経過することで信託が自動終了することはありませんが、30年ルールがあるため、受益者の確実な指定は実質2〜3代先まで（子・孫の代まで）と考えておきましょう。

受益者（信託期間中に信託財産から生じる利益を受け取る方）とあわせて、信託の終了時点で財産を受け取る「帰属権利者（信託終了時点で、精算手続きを経て残った信託財産を引き継ぐ権利を持つ人）」も定めておくことで、親族間トラブルの予防策となります。

家族信託で不動産を信託すると不動産はどうなるのか

次に、家族信託で不動産を信託した後の、不動産の取り扱いをご紹介します。

• 受託者の権限の範囲はどこまで
• 家族信託した不動産から生まれた収益は誰のもの、費用は誰が負担する

受託者の権限の範囲はどこまで

信託法上、受託者は信託の目的の達成に必要な財産の管理・処分の権限を持ち、信託契約でその権限を制限することもできます。

〈参考〉信託法　第二十六条

不動産が受託者の持ち物になるわけではありませんが、受託者は信託の目的に従い、受益者のために不動産を管理する義務を負います（善管注意義務・忠実義務など）。

売却・建て替え・賃貸借契約・借入れなどは、信託契約書に権限として明記していないと、実務上は金融機関や買主から取引を断られることがあります。

そのため、不動産を信託する場合には、将来の「売却」「大規模修繕」「融資利用」まで見込んで、権限条項を具体的に設計しておくことがスムーズな家族信託の実行につながります。

家族信託した不動産から生まれた収益は誰のもの、費用は誰が負担する

賃料や売却代金など、不動産から生まれる収益は、すべて受益者のものです。

受託者の役割はあくまでも「管理」で、税務上も受益者が収益を得たものとして扱われます。

一方、固定資産税・修繕費・保険料などの費用は、信託財産の中から支払います。

固定資産税の納税通知書は登記名義人である受託者宛てに届きますが、受託者が自費で支払うのではなく、信託した金銭（信託口口座）から支払う設計にしておきましょう。

〈参考〉地方税法　第三百四十三条

家族信託で不動産のみ信託する手続きの流れ｜名義変更の登記など

不動産の家族信託の手続きの流れは、以下のとおりです。

流れ	内容
①ご家族で目的を話し合う	以下を整理し、相続人になる予定の方全員と共有して後の遺留分トラブルを防ぐ。 ・誰のどの不動産を信託するか ・信託の目的 ・受託者を誰にするか
②専門家と信託契約の内容を設計する	司法書士・弁護士などの専門家に、「売却権限」や「帰属権利者」なども含めた契約書の設計を相談する。
③公証人役場で信託契約書を公正証書にする （法律上の義務ではありません）	信託口口座の開設や将来の紛争予防のため、実務上ほぼ必須の手続き。
④法務局で名義変更の登記をする	「所有権移転及び信託の登記」を、委託者と受託者が共同で申請。このとき契約内容の要点が記載された信託目録が作られます。
⑤信託口口座を開設し、金銭をあわせて信託する	不動産のみの信託でも、維持費の支払い用に金銭を少額信託しておくのが一般的です。
⑥受託者の管理開始	受託者は帳簿を作成し、受益者への報告を行います。

〈参考〉信託法　第三十七条

上記の手続きは専門家への依頼が一般的ですので、次に信託の費用などもご紹介します。

家族信託で不動産のみ信託する費用｜内訳、支払い先、なぜ高額なのか

家族信託の手続きを専門家に依頼する費用は高額ですので、以下の内容をご確認ください。

• 家族信託で不動産のみ信託する費用、支払い先
• 家族信託の手続きはなぜ高額なのか
• 家族信託の手続きを自分でできるのか、費用を抑えられるか

家族信託で不動産のみ信託する費用、支払い先

家族信託で不動産のみ信託する費用と支払い先を、一覧表にまとめました。

費用項目	費用の目安	支払い先
・信託契約の設計 ・コンサルティング報酬	信託財産評価額の1％前後 （最低30万円程度）	司法書士・弁護士など
公正証書の作成手数料	3万〜10万円程度 （財産額による）	公証役場
登録免許税 （信託登記）	・土地：評価額×0.3％ （令和11年3月31日までの軽減税率。本則0.4％） ・建物：評価額×0.4％	国
登記代行報酬	8万〜12万円程度	司法書士

※司法書士・弁護士へ支払う報酬は、依頼先によって異なります。

なお、信託設定時の不動産取得税は非課税です。

〈参考〉地方税法　第七十三の七

家族信託の手続きはなぜ高額なのか

不動産の信託は、金銭の信託にはない以下の要因で総額が高額になります。

• 登録免許税の納税義務：登記は義務ですし、不動産の信託を、登記以外で第三者に主張する方法はありません。
• 信託登記の専門性が高いため：信託登記は「誰が・何の目的で・どう管理するか」を信託目録として書き込む必要があり、通常の売買や相続の登記より難易度が高いため、専門家報酬も上がります。

〈参考〉信託法　第十四条

家族信託の手続きを自分でできるのか、費用を抑えられるか

家族信託の手続き自体はご自身で行うことも可能で、ご自身で行う場合の費用は「公証書作成費用」「登録免許税」のみ（20万円前後）です。

しかし、以下の理由から、不動産の家族信託をご自身で行うことはおすすめできません。

• 信託契約書に「条項不足」などの不備があると、必要なとき「売却できない」「金融機関で融資を断られる」など、家族信託が役割を果たさないことがある
• 書類不備・書類不足などで信託登記の申請が通らず、法務局から何度もやり直しの指示を受けて膨大な手間がかかる
• 信託契約書の条項の誤りにより、想定外の贈与税が課されるおそれがある

家族信託の手続きにかかる費用の中で調整の余地があるのは司法書士・弁護士へ支払う報酬のみなので、費用を抑えたい場合には、予算を正直に伝えたうえでの交渉をおすすめします。

「必要書類をご自身で収集する」「家族会議をご家族間で完結させる」といった調整が可能か、司法書士・弁護士へご相談ください。

未来の財託は、家族信託の検討・手続きを依頼する専門家探し・信託後の不動産管理などについて、ワンストップでご依頼頂ける不動産投資コンサルティング会社です。

首都圏でご所有・ご家族の不動産の取り扱いについて相談できる専門家をお探しの方は、お気軽にお問い合わせください。

家族信託で不動産のみ信託する場合の相続の注意点

次に、家族信託を選択して不動産を管理していくことに対して、「相続や確定申告の場面で有利になることはあるのか」「家族信託を開始後にも多大な手間がかかるのではないか」などの疑問や不安をお持ちの方へ、家族信託を選択することによる相続や確定申告への影響も、わかりやすく解説します。

家族信託で不動産を信託する場合の相続への主な影響は、以下のとおりです。

• 家族信託に相続税の節税効果はほとんどない
• 不動産売却のタイミングで譲渡所得税の特例が変わる
• 他にも相続人がいる場合の遺留分に注意
• 委託者が亡くなった後は信託の終了・登記の手続きが必要

家族信託に相続税の節税効果はほとんどない

家族信託は、認知症による資産凍結を防ぐための「管理」の仕組みであり、節税の仕組みではありません。

家族信託の選択によって不動産の相続税評価額が下がるといった特例はないため、家族信託を選択することによる相続税の節税効果は、ほとんどないと考えておきましょう。

委託者が死亡した後、受益権や残余財産を引き継いだ方は「遺贈により不動産を取得した」ものとみなされ、通常どおり相続税の対象になります。

〈参考〉相続税法　第9条の2

ただし、委託者が認知症などで意思能力を失っている間も「修繕・経費支払・赤字物件の売却」などが適切に行われることで、委託者の財産額が減少して相続税を抑える結果になるといったケースは考えられます。

こちらの記事で、相続税の納税負担を減らす方法をご確認いただけます。

〈関連ページ〉土地や家の相続税が払えない時の対処法｜生前贈与や土地活用で税負担を減らす方法も解説

信託財産である不動産の譲渡所得税は、売却のタイミングによって適用される特例が変わる

家族信託の委託者が親・受託者が子の場合、信託財産となっていた不動産は、売却のタイミングによって譲渡所得税の計算が大きく変化します。

譲渡所得税の計算が大きく変化する理由は、譲渡所得税には最高3,000万円の控除特例（譲渡所得税計算時に売却益から3,000万円を差し引ける特例）などがあるためです。

譲渡所得税の控除特例	適用されるケース	適用されないケース
マイホーム特例 （最大3,000万円）	【親の生前の売却】 親（受益者）の自宅を受託者（子）が売却する場合 (老人ホーム転居後でも、住まなくなってから3年目の年の12月31日までの売却なら適用可能)	【親の死後の売却】 信託終了後に別居の子（帰属権利者）が取得して売却する場合（子本人にとってマイホームではないため） 【当初から子が受益者の場合】 別居の子（受益者）にとってマイホームではないため
空き家特例 （最大3,000万円）	【生前に信託契約を終了し、通常通り相続してから売却】 生前に信託契約を終了している場合は、不動産は親名義に戻っているため、通常通り空き家特例が適用される	【親の死亡によって信託契約が終了する場合】 信託終了による相続財産の取得は、所得税法上で「相続または遺贈による取得」に該当しないというルールがある
相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例 （既に納税した相続税の一部を譲渡所得税の計算時に売却額から差し引いて譲渡所得税を計算）	【親の死後の売却】 親の死亡によって信託が終了し、帰属権利者（子）が取得した不動産を、相続税申告期限の翌日から3年以内に売却する場合は適用されるルールとなっている	【親の生前の売却】 そもそも相続が発生していないため対象外

〈参考〉
・租税特別措置法　第三十五条3項
・国税庁ホームページ『信託契約における残余財産の帰属権利者として取得した土地等の譲渡に係る租税特別措置法第35条第３項に規定する被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例の適用可否について』

親御さまがお住まいの不動産を家族信託で信託する場合、売却時に売却益が出る見込みの場合には、売却の時期まで含めて信託契約を設計することが重要です。

他にも相続人がいる場合の遺留分に注意

家族信託では「親の死後はこの不動産を長男に」といった承継先の指定ができ、遺言の代わりとして機能します。

ただし、ほかの相続人の遺留分（法律上保障された最低限の取り分）を侵害する信託契約は、死後に遺留分侵害額請求などのトラブルへ発展しかねません。

また、甥・姪や家族以外の第三者を承継先にする場合は、相続税額が2割加算される点にも注意が必要です。

〈参考〉相続税法　第十八条

承継の設計は、契約前に家族全員へ説明して理解を得ておきましょう。

こちらの記事で、法定相続人の範囲・順位、財産を分割する割合などをご確認いただけます。

〈関連ページ〉相続はどこまでが範囲か｜法定相続人の順位と財産を分割する割合、円満な相続のための注意点なども解説

委託者が亡くなった後は信託の終了・登記の手続きが必要

委託者の死亡後の家族信託の取り扱いは、信託契約の定めによって2パターンに分かれます。

• 家族信託を終了する定めの場合：残余財産を受け取る帰属権利者への所有権移転登記と、信託登記の抹消を行います。
• 受益者連続の定めの場合：信託は続き、受益者変更の登記を行います。

いずれも手続きを担う中心人物は受託者です。

信託契約に帰属権利者の定めがない場合、残った財産の行き先をめぐって遺産分割協議が必要になり、信託制度最大の魅力である「財産凍結の防止効果」が薄れてしまいます。

家族信託は、「終わり方」まで信託契約で定めて下さい。

家族信託で不動産のみ信託する場合の毎年の確定申告の注意点

賃貸アパートや駐車場など、収益を生む不動産を信託する場合には、毎年の確定申告にも注意が必要です。

• 確定申告をするのは受託者ではなく受益者（親など）
• 損益通算や損失の繰越ができない点に注意
• 受託者・受益者が協力して確定申告をする必要がある
• 収入を生まない不動産を信託する場合、確定申告は不要

確定申告をするのは受託者ではなく受益者（親など）

税法上、信託財産の資産や収益は、受益者が持っているものとみなされます。

そのため、家賃の入金管理などの実務を行うのは受託者（子）でも、確定申告はこれまでどおり受益者（親）の名義で行います。

損益通算や損失の繰越ができない点に注意

家族信託を活用する際の最大の注意点は、信託した不動産で赤字が出ても、税金を減らす効果が一切ないことです。

信託財産から生じた不動産所得の損失は「生じなかったものとみなされ」、給与・年金や信託していない不動産の黒字と損益通算できず、青色申告を選択している場合でも翌年以降への繰越ができません。

〈参考〉租税特別措置法　第四十一条の4の二

信託をする不動産から損失が生じる可能性がある「大規模修繕のタイミング」などは、家族信託を開始する前に持っていくことをおすすめします。

また複数物件の中に赤字がある場合、黒字物件と赤字物件を1本の信託契約にまとめることで、黒字と赤字の相殺が可能になります。

受託者・受益者が協力して確定申告をする必要がある

家族信託を開始後の確定申告は、受益者・受託者の共同作業となります。

• 受益者（親）：確定申告書に「信託から生ずる不動産所得に係る明細書」を添付する
• 受託者（子）：毎年1月31日までに「信託の計算書」を税務署へ提出する（信託をした不動産から生じる収益の合計が年3万円以下の場合は提出不要）

〈参考〉所得税法　第二百二十七条

なお、賃貸物件として使用していないご自宅など、収入を生まない不動産だけを信託する場合、そもそも不動産所得が発生しないため、毎年の確定申告は不要です。

ご自宅を賃貸転用するなど状況が変わる場合には、その年から申告義務が生じることを念頭に置いておきましょう。

家族信託と成年後見制度の違い｜どちらを選ぶべきか

家族信託と似ているイメージがある「成年後見制度」という制度もありますが、以下の違いがあります。

不動産を凍結させず積極的に活用・売却・承継したい場合は家族信託、不動産の所有者ご本人の生活や介護契約まで法的に支える必要がある場合は成年後見制度が向いています。

項目	家族信託	成年後見制度
始められる時期	判断能力があるうちに信託契約	判断能力低下後に家庭裁判所へ申立て（法定後見） ※任意後見は事前契約が必要
財産の扱い	信託契約の範囲で売却・活用など柔軟	・本人保護のための維持・管理が中心 ・居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要
本人の死亡後	承継先の指定まで設計できる	成年後見制度は終了する
継続的な費用	初期費用は大きいが、ランニングコストは原則不要	後見人・後見監督人への報酬支払いが必要で、本人死亡or成年後見制度が不要になるまで支払いが続く
介護施設の入所契約などの身上保護	できない	できる

• 家族信託が向いている方：収益不動産や売却予定の自宅があり、承継先まで所有者ご自身で決めたい。不動産を託せる家族がいる
• 成年後見制度が向いている方：すでに判断能力が低下している。不動産を託せる家族がいない。介護・医療などの契約支援が必要

なお、両制度は併用も可能で、財産管理は家族信託、身上保護は任意後見、と役割分担する選択もできます。

まとめ

家族信託で不動産のみを信託することについて、はじめに信託制度の概要を確認したうえで、家族信託を開始後の不動産の取り扱い・家族信託開始の手続き・注意点などをご紹介してきました。

家族信託は、不動産の所有者御本人が、認知症などによる意思能力がなくなる場合に先がけて、不動産のような財産の凍結を防ぎ、管理・売却・次世代への承継などを設計できる有力な手段です。

ただし、相続や確定申告などへの影響があり、家族信託開始までの手順を間違えると相続トラブルが発生する可能性もあります。

今回ご紹介した内容をもとに、専門家を活用してご家族の大切な財産をスムーズに活用する選択をして頂けると幸いです。

未来の財託には、家族信託の不明点のご説明から専門家との連携・信託した不動産の管理・確定申告などの手続きのご案内などまで、ワンストップでご依頼いただけます。

首都圏の不動産オーナーさまは、お気軽にお問い合わせください。