田舎の土地活用でビジネスに失敗しない条件・成功させる条件｜具体的なアイデア、失敗パターンも解説

「田舎の土地は売却が難しそうなのでビジネス活用できないか」とお考えの所有者さま、「田舎の土地を安く買って副業でビジネスを立ち上げたい」とご希望の方がいらっしゃると思います。

田舎の土地活用ビジネスで大切なのは「何をやるか」ではなく「どのような条件で動き出すか」です。

今回は多くの不動産投資家さまをサポートしている不動産コンサルティング会社『未来の財託』が、田舎の土地活用ビジネスで失敗しない条件・成功させる条件をそれぞれわかりやすく解説します

長く収益を生み出すビジネスを立ち上げるために、ぜひ最後までご覧ください。

田舎の土地活用でビジネスに失敗しない条件・成功させる条件

田舎の土地を活用したビジネスを考案する際に、「失敗しない」「成功させる」どちらを軸に置くかで、戦略がまったく変わります。

はじめに、田舎の土地活用で「ビジネスに失敗しない条件」「ビジネスを成功させる条件」両方を解説するので、ビジネス考案のベースにしていただけると幸いです。

田舎の土地活用でビジネスに失敗しない3つの条件

田舎の土地活用でビジネスに失敗しない条件は、以下のとおりです。

「大きく儲けること」ではなく、「コントロールできるリスクを管理下に置く」の優先をおすすめします。

• 初期投資・ランニングコストを「余剰資金の範囲内」に収める
• 手続きや許認可に費用・時間を奪われないビジネスを選ぶ
• 本業の妨げにならない管理体制を構築できるビジネスを選ぶ

初期投資・ランニングコストを「余剰資金の範囲」に収める

「余剰資金の範囲」とは、「売上が数カ月間0円で、運転資金を捻出しても生活や本業に影響しない範囲の額」のことです。

【目安】

• 初期投資：本業の年収の20〜30%以内
• 月々の固定費：本業収入の10%以内

初期投資・ランニングコストを「余剰資金の範囲内」に収める理由は、田舎は都市部と比較して集客が安定するまでの期間が長いことを想定できるためです。

「開業後1〜2年は赤字や薄利が続き、初期投資の回収期間が3年以上になる可能性がある」と想定しておきましょう。

「土地造成」「建物建築」など、初期投資で運転資金までを使い果たすようなスタートは、避けることをおすすめします。

手続きや許認可に費用・時間を奪われないビジネスを選ぶ

土地は、1筆ごとに活用方法の制限が定められています。

はじめに「土地に付随する制限」「ビジネスに関連する許認可」について正確な情報を得て、手続きや許認可取得の手間が軽いビジネスを選ぶことも、失敗を回避するための大切な戦略です。

個人が始めるビジネスに関連する主な法令上の制限は、以下のとおりです。

法令上の制限	概要
地目 （法務局で確認）	・土地活用の用途が定められているため、別用途で土地を使用したい場合には用途変更の手続きが必要 ・用途変更の手続き期間は2〜4ヶ月が目安
市街化調整区域 （役所で確認）	・原則、建物の新築・増築ができない ・既存建物の用途変更については自治体ごとにルールが異なり、認められないケースもある ・許可取得までの期間が数ヶ月〜1年以上のケースもある
再建築不可 （役所で確認）	・土地の間口が「幅員4mの道路に2m以上」接していない場合、建物の建替えや建築確認が必要な大規模な改修が認められない
農振農用地区域（農振農用地） （役所の農業委員会で確認）	・農地転用が原則認められない ・建物の建築も認められない。除外申請は可能だが、許可が降りるまでの期間は1年以上が目安

個人が始めるビジネスに関連する許可の例は、以下のとおりです。

ビジネスの例	許可例
民泊などの宿泊業	旅館業法に基づく許可、民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づく届出が必要
農産物の加工・販売業	食品衛生法に基づく許可や届出が必要
産業廃棄物の一時保管	廃棄物処理法に基づく許可が必要

法令上の制限や許認可ではありませんが、ほかにも「水道管・下水排管・電気が土地に引き込まれているか」を水道局・電力会社へ確認ください。

• 水道管・下水排管：既存の位置によっては、建物まで水道管・下水排管を引き込む費用が数十万円〜100万円以上となる
• 電気：近くに電柱がない場合は電気引き込みまでの期間が2〜3ヶ月かかる

本業の妨げにならない管理体制を構築できるビジネスを選ぶ

副業で遠方の土地を活用したビジネスを始める際には、「自分が管理しきれる範囲の業務内容」を優先して事業を構築しないと、長続きしません。

業態に付随する管理負荷をすべてピックアップして、「本業の妨げになる要素はあるか、妨げになる要素を解消できるか」を必ずご確認ください。

• スタッフ管理（業務体制の構築、教育、給与計算、契約手続きなど）
• 草刈り、清掃などの整備
• 不法投棄対策
• 近隣対応
• 予約管理
• クレーム処理　など

田舎の土地活用でビジネスを成功させる3つの条件

「失敗しない」を軸にする場合はリスクを管理下に置くことが最優先ですが、「成功する」に軸を置く場合には、「利益獲得・再投資のためのキャッシュ獲得」を最優先にしてビジネスを考案する必要があります。

また、「初期投資を回収し再投資するまでの期間」を1段階目として、集中してビジネスを考案・立ち上げしてください。

• 利益を生活費に使わず、次の設備投資などに回す事業計画をたてる
• 「地域の既存ビジネス」にスキルや趣味を組み合わせて独自の価値を生み出す
• SNS・Googleマップでの集客と相性の良いビジネスを選ぶ

利益を生活費に使わず次の設備投資などに回す事業計画をたてる

小さな規模でビジネスを始める場合でも、利益を生活費には使わず、事業をひとまわり大きくするための「再投資資金」を積み上げる事業計画をたてましょう

しかし、単純に「通帳に残ったお金を使わない意識を持つ」というだけではキャッシュの管理が難しいため、「生活口座」「事業口座」を分けて管理することが大切です。

ビジネス立ち上げ当初に3年分の収支シミュレーションをして、キャッシュの積み上げ予測も立てておくことをおすすめします。

収支シミュレーション・キャッシュの積み上げ予測をしておくと、ビジネス立ち上げ後に目標達成率を確認可能になります。

目標達成率が高い場合はビジネス継続のモチベーション維持、目標達成率が低い場合は事業内容の見直しに役立ちます。

「地域の既存ビジネス」にスキルや趣味を組み合わせて独自の価値を生み出す

地域の既存ビジネスは、「そこにお金や人が動く仕組みがある」という証明です。

地域に都会のビジネスを持ち込む第一人者になるよりも、以下2つの視点を組み合わせてビジネスを考案するほうが、成功の確率が高くなります。

• 既に証明されている地域の需要に対して供給をする
• 供給の内容に独自の価値（ご自身のスキルや趣味を活かした価値）を加える

ただし「独自の価値」に関しては、近年は「人と違うことをする」よりも「ご自身の偏愛的なほどの趣味趣向を打ち出す」ほうが、集客のトリガーになるケースが多数あります。

田舎の土地を活用する際には、ターゲットの年齢層・人口・人の動き・既存ビジネスの需要と供給のバランスなどに応じた緻密なビジネス設計が必要ですので、ご不明点がある場合には不動産活用のプロにご相談ください。

SNS・Googleマップでの集客と相性の良いビジネスを選ぶ

田舎の土地を活用したビジネスで成功するためには、「地域の方に活用していただく」「遠方から足を運んでもらう」両方に取り組む必要があります。

そのため、SNS・Googleマップ（Googleビジネスプロフィール）で拡散しやすいビジネスを選ぶことも大切です。

SNS・Googleビジネスプロフィールの運用には負荷を伴いますが、一度口コミが蓄積するサイクルが定着すると、広告費をかけなくても集客の輪が全国へ安定して広がり続けます。

こちらの記事で、土地活用に成功した事例をご確認いただけます。

〈関連ページ〉土地活用の成功事例集｜千葉でアパートや福祉施設の建築、事業用不動産の買換えによる実例を紹介

田舎の土地を活用できるビジネス考案の切り口・具体的なアイデア

次に、ビジネス考案をする際の切り口・アイデアも具体的にご紹介します。

ビジネス考案時には以下3つの「需要」を起点にすると、ご自身が実際に長期継続できるビジネスを考案する糸口になります。

• 周辺住民が日常で抱える「不便や不足」を解消する商品・サービスを提供
• 遠方から「わざわざ足を運ぶ目的」となる商品・サービスを提供
• 近隣企業の「外注ニーズ」を引き受ける商品・サービスを提供

地域住民が日常で抱える「不便や不足」を解消する商品・サービスを提供

都市から離れるほど生活が不便になりますので、「地域住民が以下の中で最も不便を感じている要素をピックアップして、供給する」というビジネス考案の切り口があります。

優先順位が高い順にご紹介します。

• 衣食住のどれかに関連するサービス・商品
• 医療・健康
• 安全・治安
• 社会的なつながり
• 職・経済
• 情報・通信・教育

具体的には、以下のようなビジネスを考案できます。

• 放置された森林や竹林を活かした森林浴・自然セラピー体験場
• 近隣住民向けの夜間・週末の防災駐車場
• 多目的更地レンタル（必要な物は利用者が自由に持ち込みできる）
• 地元住民同士・地域住民と移住者が交流できる、週末限定のコミュニティスペース
• 貸切型のプライベートドッグラン
• 軽トラックやキッチンカーを呼んで定期市（マルシェ）を開催する、イベントスペースの提供
• 親子で参加できる、地元の自然素材（木材、竹、土）を使ったDIYやサバイバル術の体験型スクール　など
• 野外撮影（YouTube等）特化型のレンタルスペース

遠方から「わざわざ足を運ぶ目的」となる商品・サービスを提供

人は日常生活を淡々と送れることに幸せを感じる一方で、非日常の精神的・身体的な充足にお金や時間をかける場面があります。

以下の「精神的・身体的欲求を満たす」という切り口も、ビジネス考案に役立ちます。

• 自然回帰：焚き火を見つめる、風の音や虫の音を聴くなど
• 精神的な開放：デジタルデドックス、サウナの熱さと冷水で脳の思考停止など
• 身体性の再認識：汗だくになって農作業をする、土をこねて陶芸をするなど
• 知的好奇心・オタク欲求：マニアックな趣味のオフ会、講演会、聖地巡礼など
• 内省や無の境地：瞑想、ぼーっとするだけなど

具体的には、予約制や貸切性で上記の体験ができるスペースを提供したり、ワークショップ・講演会などのイベントを開催したりするビジネスを考案できます。

近隣企業の「外注ニーズ」を引き受ける商品・サービスを提供

企業向けビジネスは、個人向けよりも持続的な収益を見込めます。

ただし、企業とのつながりを持つこと自体にハードルを感じますよね。

過疎化している地域であれば、地元の「商工会」の会員になり、「地域の企業が抱える土地の課題を解決したい」と相談することで、人脈と需要の糸口をスムーズにつかめることがあります。

また、近年は自治体が起業支援に取り組んでいるため、取り組みたいビジネスアイデアをいくつか持って起業支援を受けるのも、企業向けビジネス考案の有効な方法です。

田舎の土地を活用できる企業向けビジネスの具体例は、以下のような用途に土地を貸し出すことですが、企業の要望を聴き取りして対応を検討する方法もあります。

• ドローンの飛行テストや民間訓練の場所
• 災害備蓄用コンテナ置き場
• 資材置き場
• 簡易駐車場
• 農機具・資材の保管スペース　など

こちらの記事で、土地を貸し出す場合の地代相場をご確認いただけます。

〈関連ページ〉土地を貸すときの地代（借地料）相場はいくら？借地権ごとの目安や計算方法を紹介

田舎の土地活用ビジネスの失敗パターン

ここまで、田舎の土地を活用したビジネスが将来軌道に乗ることを前提とした情報をご紹介してきましたが、実際には田舎の土地を活用したビジネスで失敗した例も、無数にあります。

大きく分けて以下3つが主な失敗パターンですので、「失敗している人もいるけど自分に該当するとは限らない」と安易に考えず、緻密な計画や資金シミュレーションのうえで、ビジネスを組み立てましょう。

• 「やりたいこと」を優先して現地のリアルな需要を無視したビジネスを考案
• 商品・サービスが避ければ田舎でも人が来ると過信して営業を開始
• 身の丈を超えた借入をして初期投資をし、赤字にたえられず生活がパンク　など

田舎の土地活用ビジネスQ&A

最後に、田舎の土地活用ビジネスについて、未来の在宅がよくいただく質問・回答をご紹介します。

Q.買わない方がいい土地の特徴を知りたい

A.以下のような土地はビジネスの活用や売却の自由度が低いことを想定できるため、明確な目的を持って購入する以外は、避けるのが一般的です。

• 接道条件が悪い
• 水道・上下水道の引き込みに高額な費用がかかる
• 農地転用の手続きが必要
• 土砂災害警戒区域など、災害リスクが高い
• 境界が不明で測量に高額な費用がかかる
• 周辺にまったく民家・人が生活している気配がない

Q.田舎の土地を放置するとどうなる？

A.土地は、管理していなくても固定資産税が発生し続けます。

また、土地の放置は以下のようなトラブルを招く可能性もあります。

• 雑草が繁茂し、虫や動物の住処になる
• 不法投棄
• 倒木
• 隣地所有者の越境使用

土地活用やこまめな管理が難しい場合でも、草刈り・境界確認・看板設置など、定期的な巡回をおすすめします。

こちらの記事で、田舎の実家を相続する場合の対処法をご確認いただけます。

〈関連ページ〉田舎の実家をどうする？活用や売却などの選択肢と相続前にできる対策、売れない場合の対処法を解説

まとめ

田舎の土地を活用できるビジネスをご検討中の方へ、「失敗しない条件」「成功させる条件」、ビジネス考案の切り口、具体的なアイデアなどをご紹介してきました。

ご所有の土地を活用した失敗しないビジネスを検討する場合は「リスクを管理下に置く」という視点が大切です。

一方でビジネスを成功させたい場合には、管理負荷を受け入れ、再投資を前提にした計画をたてたうえで、ビジネスを進めていく必要があります。

どのような条件の土地であってもアイデア次第で活用方法を見いだせるため、いつでも相談できる不動産活用のプロを見つけることも、田舎の土地活用ビジネスには重要な要素です。

不動産活用の相談先をお探しの方は、未来の財託へお問い合わせください。

不動産投資家さまに伴走して、資産形成をサポートいたします。