不動産投資でワンルームはやめとけ派の失敗例・やってよかった派の成功例を初心者向けに解説

不動産投資でワンルームを投資対象とすることに対して、「やめとけ派」「やってよかった派」双方の意見がインターネット上にあふれていますよね。

ワンルーム投資に興味を持っているものの、ご自身が選択するべき道がわからず、お困りではないでしょうか。

今回は首都圏エリアで多くの不動産投資家さまをサポートしている不動産管理・コンサルティング会社『未来の財託』が、ワンルーム投資に失敗・成功する理由を明確にお伝えします。

投資額に対して着実にリターンを得て資産形成をしていくために、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資でワンルームはやめとけ派の失敗例の共通点

「ワンルーム投資はやめとけ派」の多くは実際に失敗した方々で、物件選び・資金計画・事業計画といった早い段階から失敗の要素を持ってワンルーム投資にチャレンジしてるケースが多数です。

ワンルーム投資が失敗につながる主な理由は以下のとおりですので、ぜひご確認ください。

• 空室リスクを想定していなかった
• 家賃下落リスクを予測できなかった
• 回転率に応じた「変動費」・所有者特有の「固定費」の想定が甘かった
• 売却が難しい物件を選んだ
• 資金力不足で損失が生活に影響した
• 「節税」を目的にしてワンルーム投資をした
• サブリース契約を選択してローンと損失だけが残った
• 相談できるプロがいないため問題に気づいても対応できなかった

空室リスクを想定していなかった

ワンルーム物件の物件概要には、1年を通して満室の場合を想定した「表面利回り」が記載されているのが一般的です。

しかし、ワンルームは基本的には回転率の高い物件ですので、空室リスクを含めて事業計画を策定しないと事業計画の精度が上がらず、失敗につながります。

また、以下のような実情もあります。

• 好立地の物件は競合が多いので、集客が楽とは限らない
• 仲介手数料とは別に広告料を支払っている物件は、客付けの優先度が高い

家賃下落リスクを予測できなかった

多くの不動産物件に共通する家賃下落リスクは以下のとおりで、築浅物件を選ぶほど家賃下落リスクを意識した事業計画が必要です。

築年数	年間の下落率（目安）
新築〜10年 新築時のプレミアム価格から徐々に下落	年 1.0% 〜 1.5%
11〜20年 下落が緩やかになる	年 0.5% 〜 1.0%
21年〜 立地が良い場合には下がりづらくなる	ほぼ横ばい

特に周辺に似たような物件が多数ある場合には、「入居希望者＜賃貸物件数」という状況となりますよね。

そこで「家賃を下げる」という判断をすると、想定していた利回りが低下して投資の失敗につながるケースもあります。

回転率に応じた「変動費」・所有者特有の「固定費」の想定が甘かった

回転率が高いワンルームを不動産投資の対象にする場合には、以下のコストを事業計画に含めないと正確な利回りが計算できないため赤字が生まれやすくなり、失敗につながります。

【回転率に応じた「変動費」】

• 原状回復費（クロス張替え・クリーニングなどのオーナー負担費用）
• 広告料（集客の停滞時に不動産会社へ支払う費用仲介会社に支払う費用）
• 設備のメンテナンス費（退去時の点検や軽度の補修費用）
• 成約キャンペーン費（「1ヶ月家賃半額」など早期成約のために提供するケースがある）

【所有者特有の「固定費」】

入居の有無に関わらず、所有しているだけで発生する「固定費」です。

• ローン利息（不動産投資ローンを利用する場合の利息）
• 火災保険・地震保険料（更新時にまとまった費用が発生）
• 修繕積立金の値上げ（数倍になるケースもある）
• 設備の交換費用（エアコン・給湯器・IHコンロなど10〜15年周期の交換）
• 固定資産税・都市計画税（毎年発生）
• 賃貸管理委託手数料（管理会社に支払う月額費用で、家賃の5%前後が一般的）

売却が難しい物件を選んだ

不動産投資は出口（売却）まで含めた事業計画が必要で、「なかなか売れない」「購入時より価格の下落幅が大きい」といったワンルームを投資物件として選ぶと、全体（購入から売却まで）で収益を得られず、売却後に「失敗だった」と後悔するケースがあります。

資金力不足で損失が生活に影響した

ワンルーム投資は、収益を「次の修繕」「不動産投資ローンの繰り上げ返済」などへ回す「再投資の継続」が成功の鉄則です。

空室や設備トラブルによる急な出費を家賃収入で賄えず、貯金や生活費を削る状態になると、物件所有自体が「家計を圧迫する負債」となってしまいます。

「節税」を目的にしてワンルーム投資をした

「ワンルーム投資が節税になる」の意味は以下2つです。

• 減価償却費で収益を圧縮できるので節税になる
• 不動産所得の赤字を給与所得と合算することで（損益通算）、ワンルーム投資の赤字が所得税を節税しているように見える

「減価償却費」は税法上の費用で実際の支出は発生しないため、確かに「節税になる」と言えますが、実際には大きな節税効果がないケースが多数あります。

【減価償却費とは】

ワンルーム投資の収益を計算する際に、「時間の経過・使用による資産価値の減少」を費用とみなします。

例として築20年のRC造マンションを1000万円（建物：700万円、土地：300万円）で購入した場合の減価償却費・節税額は、以下のとおりです。

【減価償却費を収益から差し引ける年数（耐用年数）】

（耐用年数47年-築年数20年）＋（築年数20年×20%）=31年

※簡便法で計算。

〈参考〉国税庁ホームページ『No.5404 中古資産の耐用年数』

【31年間にわたって収益から差し引ける減価償却費】

建物価格700万円×0.033=23.1万円

※定額法で計算。

〈参考〉国税庁ホームページ
・No.2100 減価償却のあらまし
・No.2106 定額法と定率法による減価償却(平成19年4月1日以後に取得する場合)

【減価償却費23.1万円の節税効果目安】

所得税率20%・住民税率10%の場合を想定すると（年収700万円ほど・独身の方を想定しています）、減価償却費23.1万円の年間の節税効果の目安は以下のとおりです。

23.1万円×（所得税20%+住民税10%）=6.93万円（6.93万円が手元に残る）

ただし、「節税上限額＝ご自身が1年間で支払った所得税額」ですので、住宅ローン減税などの減税額がすでにある場合、減価償却による節税効果は小さくなります。

また、「不動産所得・給与所得は損益通算できるので、ワンルーム投資の赤字で所得税を実質節税できる」という情報がありますが、投資の目的は「利益」です。

「節税のために赤字物件を購入する」といった本末転倒なワンルーム投資は、避ける必要があります。

サブリース契約を選択してローンと損失だけが残った

サブリース契約とは、不動産会社orサブリース専門会社が不動産投資家から物件を「長期一括借り上げ」し、それを入居者に転貸（また貸し）する仕組みです。

長期的に空室時にも一定額（保証賃料）を受け取れる点が魅力の契約形態ですが、サブリース契約は以下のようなリスクを含んでいます。

契約書をよく確認せずに選択をすると、「収益がない」「物件を自由に運用できない」と後悔するケースがあります。

• 家賃が段階的に下がっていくのが一般的
• 空室時の保証賃料は、賃料より割安（賃料×80〜90%ほど）
• サブリース契約中の物件は、売却したくても買い手がつかない（はじめから制約がある物件には買い手がつかない）
• 契約期間中の解約には高額の違約金が発生する（賃料6ヶ月分など）

相談できるプロがいないため問題に適切に対応できなかった

不動産投資は「不労所得」といわれますが、実態は「賃貸経営」という事業です。

事業には税務・法務・集客などの経営判断が伴い、トラブル発生時の「判断の遅れ・判断ミス」はダイレクトに収益の悪化を招きます。

専門知識を持たずにすべての判断を下すには限界があるため、ワンルーム投資の初期段階で難しさに気づき、失敗したと感じる方が多くいらっしゃいます。

首都圏エリアでワンルーム投資をご検討中の方は、未来の財託へお問い合わせください。

不動産投資家さまに伴走し、資産形成をサポートいたします。

不動産投資でワンルームを選んでよかった派の成功者5つの共通点

次に、「ワンルーム投資をやってよかった派」の共通点もご紹介します。

• 【家賃収入の安定】需要が高く空室リスクを最低限に抑えられる物件を選び工夫して運用
• 【トータルで売却益を獲得】家賃が下落しづらい＆売却益を見込める物件を選択
• 【自己資金に効率よくレバレッジをかける】頭金を出して金利リスクを抑えながらローンを利用
• 【正確な収益計算】「実質利回り」だけではなくストレステストも実行した
• 【プロのサポート】客付けの能力が高い管理会社を把握していた

【家賃収入の安定】需要が高く空室リスクを最低限に抑えられる物件を選び工夫して運用

「需要が高く空室リスクを最低限に抑えられる物件」とは、以下のような安定性・将来性を兼ね備えた物件です。

• 「駅近」だけでなく、駅までのルートに「コンビニ・ドラッグストア・24時間営業のスーパー」のようなライフラインが集約されている
• 築古でも不動産情報サイトの「検索フィルター」に常に表示される項目に該当している（「バス・トイレ別」「室内洗濯機置場」「独立洗面台」など）
• 近隣に競合となる新築ワンルームが建つ余地（広大な空き地や古い工場など）がない

ワンルーム投資成功者は、上記のような物件を「買って終わり」ではなく、以下のように工夫して運用しています。

• エアコン・給湯器といった定期的に交換が必要な設備をあえて早めに最新モデルへ交換し、入居者の満足度を高めると同時に、最も成約が難しい「真夏や真冬の設備トラブル」による突発的な退去を防止
• 内見に備えて照明を明るいLEDに替える・消臭対策を徹底・スマートロック導入など、内見者が「便利な暮らし」をイメージしやすいように住戸を整備
• 広告図面・画像を1枚ごとにこだわり、ホームステージングをして撮影するなど、競合物件との「視覚的な差別化」を徹底
• 「高速光回線（1Gbps以上）」「宅配ボックス」など、ワンルーム投資者の生活必需品の提供を惜しまない

【トータルで売却益を獲得】家賃が下落しづらい＆売却益を見込める物件を選択

ワンルーム投資の成功者は、「売却まで見越したトータルで収益を獲得できる」と確信を持てる物件を購入します。

物件の背後にある以下のような要素が、物件の資産価値の維持に大きく影響します。

• 物件価格に占める「土地値」の比率が高い：建物が古くなっても価格が一定以下になりにくいと判断できる
• 「再開発」の恩恵を受ける圏内の立地： 自治体の「都市計画（マスタープラン）」を確認し、将来的に周辺の容積率が緩和される・大規模な商業施設や新駅建設が予定されているエリアをピンポイントで選ぶ
• 「管理組合」が機能している： 修繕積立金が適切に積み上がっていて、長期修繕計画が20年先まで緻密に組まれている物件は、次に買う投資家が融資を利用しやすい

【自己資金に効率よくレバレッジをかける】頭金を出して金利リスクを抑えながらローンを利用

不動産投資ローンを利用する場合には、頭金30〜40%を出すことで以下のメリットを最大化できます。

• 優遇金利でのローン利用が可能なケースが多数（金融機関にとっては物件価格の6〜7割が融資額のため、債権回収の確実性が高い。そのため優遇金利を提示できる）
• ローン返済額に占める元本返済率を高めると純資産が積み上がるスピードが早くなり、将来の売却益に直結する

なお、変動金利を利用する場合には、金利上昇時に別の資産で損失をカバーできるよう、自己資金を国債などの安全性・流動性・利回りが高い資産に振り分けておくという対策も大切です。

【正確な収益計算】「実質利回り」だけではなくストレステストも実行した

ワンルーム投資の成功者は費用を含めて計算する「実質利回り」の計算だけではなく、以下のようなコントロールできない現象に対する「ストレステスト」をあわせて実行しています。

• 家賃下落ストレス：10年後に家賃が10%下落してもローン返済が滞らないか
• 金利上昇ストレス：変動金利が1〜2%上昇しても、プラスのキャッシュフローを維持できるか

なお、実質利回りの計算時には、あらかじめ「空室・滞納分を想定して計算に含める」「退去時のクリーニング費用や固定資産税を詳細な額で計算に含める」などで精度を高めましょう。

【プロのサポート】客付けの能力が高い管理会社を把握していた

「プロのサポート」とは管理会社※のサポートのことで、ワンルーム投資成功者は客付けの能力が高い管理会社に物件管理を依頼しています。

※「不動産管理を専門としている企業」「不動産会社が仲介・管理両方を担当」両方のケースがあります。

とはいえ、不動産投資を始める段階で客付け能力の高い管理会社を見つけ出すのは難しいですよね。

ワンルームの物件探しや不動産投資の相談をする際に、以下のようなやり取りで管理会社の実力を見極める方法があります。

• 入居者が決まらない物件例と、その理由を質問：「立地が悪い」といった一般論ではなく、その物件の集客状況・入居に至らなかった理由・その後の対処を提示できる管理会社を選ぶ
• 仲介会社への営業を実施しているかを質問：物件エリアの仲介会社へ営業をして、その地域の入居者候補を逃さない対策をしている管理会社を選ぶ
• 広告料の相場と広告戦略を質問：地域の需要に応じた適切な広告頻度などの判断力、広告料に対する客付けのための戦略を回答できる管理会社を選ぶ

ワンルーム投資の入口として、複数の管理会社と実際に打ち合わせをしたうえで、管理会社を決めていたただけると幸いです。

首都圏エリアでワンルーム投資などの不動産投資について相談先をお探しの方は、未来の財託へお問い合わせください。

未来の財託は、不動産のお悩みやご相談により細やかにお応えするために、無料相談を承っております。

不動産投資でワンルームを選択する場合のQ&A

最後に、ワンルーム投資を検討中の方から、未来の財託がよくいただくご質問・回答をご紹介します。

Q.年収いくらならワンルーム投資で失敗しない？

A.一般的に節税メリット・融資の安定性が両立すると想定できるのは「年収700万円以上」が目安ですが、失敗しないかどうかは自己資金の有無で判断することが大切です。

自己資金がある場合には、「空室」「修繕」といった支出があっても、現状打開策を実施する猶予期間を受け入れられます。

年収に関わらず、物件選び・利回り計算などを間違わない事業計画が重要です。

Q.気をつけるべき不動産会社の営業トークを知りたい

A.不動産会社の担当者によって営業方針はさまざまですが、不動産投資初心者の段階では、以下のようなセールストークに対するメリット・リスクをよくご確認のうえ、「ご自身にとって適切か」の検討を必ずしましょう。

【気をつけるべき営業トーク例】

• 月々の持ち出しがあっても節税によって相殺できる
• サブリースであればリスクなしでワンルーム投資が可能
• 将来、年金のように収入を得られる　など

Q.ワンルーム投資は自分のタイミングでやめられる？

A.ワンルーム投資をやめるタイミングに法令上の制限などはありませんが、以下のような場合には簡単にやめる選択は難しいのが実情です。

そのため、出口（売却）まで見据えた精度の高い事業計画をたてることが重要です。

• 売却額がローン残額を下回る「オーバーローン」となり、自己資金を切り崩してローンを完済する必要がある
• サブリース契約が残っているため、買い手がつかない、解約に多額の費用がかかる
• 5年以内での売却は譲渡所得税が約40%と負担が大きい

首都圏エリアでワンルーム投資などの不動産投資について相談先をお探しの方は、未来の財託へお問い合わせください。

不動産投資に関する疑問・不安などを、無料でご相談いただけます。

まとめ

不動産投資でワンルームを投資対象とすることに対して「やめとけ派」「やってよかった派」双方の意見がありますが、ワンルーム投資の失敗には明確な理由があります。

特に不動産投資初心者の方は、プロのサポートを受けながら「物件選び・利回り計算」などでの検討不足・検討忘れなどが起きない体制を整えましょう。

今回ご紹介した情報を、良好な資産形成の参考にしていただけると幸いです。