コンテナハウスを別荘にしたら初期費用・維持費を民泊で回収し利益を得られるか

「コンテナハウスなら安く別荘を持てる」というイメージをお持ちの方が多いと思いますが、水回り付きのコンテナハウスを別荘にする初期費用は、土地代を除いて800万円〜、維持費は年間20万円台〜が目安です。

コンテナハウスの本体価格が200〜300万円程度にも関わらず総額が高額になる理由は、給排水設備の接続・電気工事などのインフラ整備や運搬費用などが必要なためです。

この初期費用を、「別荘を使わない期間に民泊として利用することで回収できないか」とお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

今回は、コンテナハウスの販売・設置・フルオーダー設計を手掛けている千葉の『オカムラホーム』が、コンテナハウスを別荘にする費用はもちろん、使わない期間も賢く維持する計画に役立つ情報を、わかりやすく解説します。

コンテナハウスを別荘にする初期費用・維持費

はじめに、コンテナハウスを別荘にする初期費用と、別荘として使用していく維持費をご確認ください。

コンテナハウスを別荘にする初期費用｜200〜300万円以下で建てるのは難しい

コンテナハウスを別荘にする初期費用は、以下のとおりです。

【本体価格：住居用ユニット1棟】

以下はコンテナハウス1棟の価格で、コンテハウスは連結や積み上げによって自由に間取りを作成することも可能です。

目安（税込）	間取り・装備
510万円	約4.1帖リビング・キッチン ＋シャワールーム・トイレ
595万円	約6.0帖リビング・キッチン ＋3点ユニットバス
595万円	約6.0帖リビング・キッチン ＋シャワールーム・トイレ・洗面台
655万円	約6.3帖リビング・キッチン ＋浴室・トイレ・洗面台

〈関連ページ〉オカムラホーム　住居用ユニット

上記のほか、以下のような装備が標準仕様のコンテナハウスの価格です。

• 内装壁仕上げ、床仕上げ
• エアコン6畳用
• 壁掛けテレビ32型
• ガス給湯器

また、上記価格のコンテナハウスは、木造住宅と同じ構造で製作しており、断熱性・耐震性も国の基準をクリアしています。

コンテナハウスの活用をご検討中の方は、千葉のオカムラホームへお気軽にお問い合わせください。（全国対応いたします）

〈オカムラホームのコンテナハウス/お問い合わせ〉

【諸費用】

以下の諸費用は、コンテナハウスを建てる際に必須の費用ですので、仮に安価な中古のコンテナハウスを購入する場合でも発生します。

諸費用	費用の目安
給排水工事費 水回り設備の接続、屋外給排水管の引き込み・接続工事	20万〜100万円以上
基礎工事費 土地への定着性を確保するための独立基礎等の施工	30万〜70万円
電気工事費 敷地内への電柱・本線からの電気引き込み、内部配線工事	20万〜40万円
運搬費（陸送費） 工場から現地設置場所までのトラック輸送費用（距離・道路条件による）	数万円〜30万円
設置・据え付け費 大型クレーン車による吊り上げ・基礎への定着・固定作業	20万〜50万円
設計・建築確認申請費 図面作成、行政・確認検査機関への建築確認申請手続きおよび完了検査費	工事費の2〜5% （または諸費用一式に含む）

上記のほか、土地の状態・搬入路の状態・ご要望などによって、以下のような費用が追加となる可能性があります。

• 地盤改良費（地盤が軟弱な場合の地盤補強費用）
• 特殊搬入費（搬入道路や、コンテナハウスを設置する土地の間口が狭い場合）
• 外構工事費（ウッドデッキ、駐車場など）
• 浄化槽の設置費用（下水道のない土地で必要）

コンテナハウスの別荘を維持する費用

コンテナハウスを別荘にする場合の維持費は、「自己所有地・下水道ありケースで20万円前後/年」「別荘地に建てる場合は40万円前後/年」が目安です。

例として、「本体655万円＋諸費用350万円＝総額約1,000万円」の別荘の維持費を試算し、ご紹介します。

費目	自己所有地・下水道あり	別荘地
固定資産税 （家屋。評価額を総額の60％と仮定）	8.4万円	8.4万円
都市計画税 （都市計画区域内の場合）	—	1.8万円
住民税の均等割 （家屋敷課税）	0.6万円	0.6万円
火災保険料	4万円	4万円
電気・水道・ガスの基本料金	5.5万円	5.5万円
浄化槽の点検・清掃・法定検査	—	5.5万円
別荘地の管理費	—	12万円
外壁・設備の修繕積立	4万円	4万円
年間合計	約22万円	約42万円

※土地の固定資産税は含めていませんが、別荘は日常的に居住しないため「住宅用地の特例」の対象外となり、同じ広さの住宅用地より固定資産税額が高くなります。

維持費の大半は、使わなくても発生する固定費です。

利用頻度が高いほど1泊あたりの維持費の負担が軽くなるため、利用頻度の見込みを立てたうえでの購入判断をおすすめします。

コンテナハウスの別荘を民泊にしたら初期費用・維持費を回収できるか

コンテナハウスを別荘にして、ご自身が使用しない期間に民泊として運用することを検討している方もいらっしゃると思います。

そこで次に、コンテナハウスの別荘を民泊にした場合に、初期費用を回収できるかを、シミュレーションしてご紹介します。

コンテナハウスを民泊としても使用する場合には、追加で費用や手続きが必要ですので、ぜひ参考にしてください。

• コンテナハウスを民泊としても使う場合の追加費用と手続き
• コンテナハウスを民泊としても使う場合の維持費用｜ご自身で管理・管理業者に委託
• 民泊の年間営業日数は上限180日｜初期費用回収までの期間の目安
• コンテナハウスの別荘を民泊としても使用する場合の注意点

コンテナハウスを民泊としても使う場合の追加費用と手続き

コンテナハウスの別荘を民泊としても使う場合の追加費用は、消防設備・届出・家具家電を合わせて約45〜115万円が目安です。

費目	目安	内容
消防設備の設置	・10〜20万円（1ユニット） ・20〜30万円（2〜3ユニット連結）	・家主不在で宿泊場所を提供するため、消防法上「旅館・ホテル」扱いとなり、自動火災報知設備が必須 ・300㎡未満なら配線工事不要の無線式「特定小規模施設用自動火災報知設備」が使える ・誘導灯は消防署の判断で免除される場合がある ・消火器は150㎡未満なら義務なし
自治体へ以下の届出が必要 住宅宿泊事業の届出（別荘の場合は、随時居住の用に供されている家屋であることを示す書類を添付）	0〜20万円	・届出の手数料は無料 ・証明書類の取得手数料は数千円程度 ・届出を行政書士に依頼する場合は11〜20万円 ・届出前に消防署の「消防法令適合通知書」を取得
家具家電・寝具・アメニティ	30〜50万円	ベッド・リネン・調理器具・Wi-Fi機器など
住宅宿泊管理業者を利用する初期費用	5〜15万円	・予約サイトのアカウント開設費用 ・スマートロック・セルフチェックインなどのシステム導入機器代
合計	約45〜115万円	-

「住宅宿泊事業法（民泊新法）」の届出をする住宅には「台所・浴室（シャワールームでも可）・便所・洗面設備」が必要で、水回り設備付きのコンテナハウスは、1ユニットでも要件を満たします。

なお、コンテナハウスの別荘で民泊の届出をする場合には、所有者が年1回以上（目安）寝泊まりしている実績が必要です。

所有者が一切寝泊まりせず、100%宿泊施設としてコンテナハウスを使用する場合には、「住宅宿泊事業法」ではなく「旅館業法」の許可が必要で、「住宅宿泊事業法」よりも厳しいルールに対応する必要があります。

〈参考〉住宅宿泊事業法　第二条（e-Gov法令検索）

ちなみに、住宅宿泊事業法で居室の床面積が「宿泊者1人あたり3.3㎡以上」と定められているため、「4.1帖のユニットなら宿泊者2人」「6.3帖のユニットなら宿泊者3人」が定員の上限です。

〈参考〉消防法施行令　第十条・第二十一条（e-Gov法令検索）

こちらの記事で、コンテナハウスを店舗にする費用もご確認いただけます。

〈関連ページ〉コンテナハウスを店舗にする費用をカフェ開業を例に紹介｜おしゃれな事例と注意点

コンテナハウスを民泊としても使う場合の維持費用｜ご自身で管理・管理業者に委託

コンテナハウスの別荘を民泊にする場合、宿泊中に家主が不在ですので、国に登録された「住宅宿泊管理業者」へ管理を委託することが法律で義務付けられています。

〈参考〉住宅宿泊事業法第十一条（e-Gov法令検索）

「寝具の交換」「清掃」などをご自身で管理する場合でも、管理業者と最低限の契約をしたうえでゲスト対応を自分で行う「部分委託」で運営していくことになります。

住宅宿泊管理業者へ部分委託する場合、完全代行する場合の維持費用の目安は以下のとおりで、ほかに水道光熱費・Wi-Fi通信費・備品補充費などが3〜8万円/月程度発生する想定です。

項目	部分委託	完全代行
管理業者への費用	1〜2万円/月 （年間12〜24万円）	売上の15〜30％
清掃	ご自身で行う（交通費のみ）	5千円〜1.5万円/回 （宿泊者負担にする設定も可能）
チェックインシステム・IT利用料	5千円〜1.5万円/月	5千円〜1.5万円/月
予約サイト手数料	宿泊料金の3%〜15%	宿泊料金の3%〜15%

別荘はご自宅から離れている場所に建てるのが一般的かと思いますので、事業計画を検討する際には「完全代行」を前提に収支を組み立てることをおすすめします。

民泊の年間営業日数は上限180日｜初期費用回収までの期間の目安

住宅宿泊事業法により、民泊の年間営業日数は「上限180日」と定められています。

観光庁の集計では、「届出住宅1軒あたりの宿泊日数：2か月で17.9日（年換算で約107日）」のため、事業計画を検討する際には、「年間100日稼働」「年間180日稼働」両方の収支をシミュレーションしましょう。

〈参考〉
・住宅宿泊事業法　第二条第三項
・観光庁『住宅宿泊事業法の施行状況』

【シミュレーション例】

住宅宿泊管理業者へ完全代行をして、「1泊1.5万円/棟」で民泊を運用すると仮定し、以下の条件でシミュレーションをしました。

• 初期費用：約1,085万円（別荘1,005万円＋民泊の追加費用80万円※45〜115万円の中間値）
• 管理委託料：売上の20％（15〜30％のうち20%で仮定）／予約サイト手数料：売上の10％（3〜15％のうち10%で仮定）
• 清掃費：1回1万円（1組あたり平均2.5泊と仮定し、100泊で40回、180泊で72回）
• チェックインシステム利用料：月1万円／水道光熱費・Wi-Fi・備品補充：月3万円（1ユニットのため下限。基本料金は別荘の維持費に計上済み）
• 別荘の維持費：年間22万円（自己所有地・下水道ありケース）

項目	年間100泊	年間108泊	年間180泊
宿泊売上 （1泊1.5万円/棟）	150万円	162万円	270万円
管理委託料 （売上の20％）	30万円	32.4万円	54万円
予約サイト手数料 （売上の10％）	15万円	16.2万円	27万円
清掃費 （1回1万円）	40万円	43.2万円	72万円
チェックインシステム利用料	12万円	12万円	12万円
水道光熱費・Wi-Fi・備品補充	36万円	36万円	36万円
民泊の経費合計	133万円	139.8万円	201万円
別荘の維持費	22万円	22万円	22万円
年間の手残り	−5万円（赤字）	0.2万円	47万円
初期費用（1,085万円）の回収期間	回収できない	回収できない	約23年

※民泊の運営で利益が出る場合には、利益に対する所得税・住民税が発生します。

「1泊1.5万円/棟」はコンテナホテル1棟の宿泊相場で、極端に価格を上げることは難しいため、民泊で初期費用を回収することは、ほぼできないと考えておきましょう。

ただし、上記は住宅宿泊管理業者が民泊の運営を完全代行する場合のシミュレーションですので、ご自身の状況に応じてシミュレーションをしてみていただけると幸いです。

また、民泊の運営で初期費用を回収することは難しいものの、「民泊の運営で別荘の維持費用を賄う」という視点で民泊を運営することは可能です。

コンテナハウスの別荘を民泊としても使用する場合の注意点

コンテナハウスの別荘を民泊としても使用する場合の収支シミュレーションで最も間違えやすいのは、土地の固定資産税を最大6分の1に軽減する「住宅用地の特例」の扱いです。

別荘は、民泊を運営するかどうかにかかわらず、原則として住宅用地の特例の対象外であることが、総務省から自治体へ通知されています。

ただし、住宅用地の特例適用については自治体が判断するため、別荘としての使用回数が多い場合（毎月2泊以上など）には、事前に自治体へ住宅用地の特例の取り扱いをご確認ください。

〈参考〉
・総務省通知『住宅宿泊事業の用に供する家屋又はその部分の敷地の用に供する土地に対する住宅用地特例の適用について』
・地方税法施行令　第三十六条・第五十二条の十一（e-Gov法令検索）

固定資産税以外の注意点は、以下の3点です。

• 自治体の条例による制限：住居専用地域での平日営業禁止など、区域・期間の制限があります
• 180日を超えて貸したい場合は旅館業法の許可が必要：住宅宿泊事業の許可を受けたままでは、180日を超えて営業することはできません
• 民泊運営中の義務：2か月ごとの定期報告、標識の掲示、宿泊者名簿の作成が必要です

コンテナハウスを別荘として使用したい、事業に活用したいなどのご要望は、千葉のオカムラホームへご相談ください。（全国対応いたします）

ご予算・ご要望に応じて、1ユニットのコンパクトな別荘から、将来の連結・移設まで見据えたオリジナルの設計プランをご提案いたします。

〈オカムラホームのコンテナハウス/お問い合わせ〉

シンプルな別荘が欲しいならコンテナハウスはベストな選択なのか

最後に、「小さくてシンプルな別荘」を手に入れる手段として、コンテナハウスがベストな選択なのかを判断するために役立つ情報もご紹介します。

• コンテナハウスを別荘にするメリット・デメリット
• コンテナハウスの快適性・安全性
• トレーラーハウスとの違い
• 超コンパクトな一戸建てとの違い

コンテナハウスを別荘にするメリット・デメリット

コンテナハウスには特有のメリット・デメリットがあるため、ご自身の価値観に合うかどうかをご確認ください。

【メリット】

• 工場製作で設置までが短期間（本体の製作は最短20日程度）
• 土地を手放してもユニットを移設・売却できるため、使わなくなった別荘を持て余しにくい
• 確認済証・検査済証を取得できる建築物で、融資や売却時の評価を受けやすい
• 設備・内装込みの規格価格で、総額を読みやすい

【デメリット】

• 200〜300万円では建てられず、諸費用込みで800万円〜が必要
• 幅2.2m前後の細長い空間が基本で、広いリビングは連結が前提
• 搬入経路（幅4m以上）が確保できない別荘地には設置できない
• 浄化槽・搬入路整備・地盤改良など別荘地特有の費用は一般住宅と同様にかかる

コンテナハウスの快適性・安全性

コンテナハウスは、給排水設備を設置しなければ土地に置くだけでもOKという情報がありますが、間違いです。

建築基準法上で、コンテナハウスは「建築物」に分類されるため、基礎を設けて地面に緊結し、構造に応じた法令を守って性能などを整備する必要があります。

また、建築物に分類されている以上、コンテナハウスは住宅と同様の快適性（断熱材を入れることによる室内環境の維持）・安全性（耐震性など）を備えています。

【例：オカムラホーム『モバイルアーキ』の性能・構造】

• 断熱等級6：木造軸組にLIXILの高性能パネル（天井・床100mm、壁85mm〜）を組み合わせ、ZEH基準を超える断熱性能
• 耐震等級3＋制震仕様：地震・台風に強く、移設後も構造の健全性を維持
• 建築確認済証を取得：適法な建築物として融資・登記・民泊の届出に対応可能

こちらの記事で、コンテナハウスの性能、一般住宅との違いを詳しくご確認いただけます。

〈関連ページ〉コンテナハウスは断熱と風呂トイレ付きで後悔しない住居になるか｜一般住宅との価格差も紹介

なお、中古市場では、建築物としての構造や性能を満たしていない大型物置などが「コンテナハウス」と販売されているケースがあるので、ご注意ください。

大型物置などをコンテナハウスと間違って購入して庭などに置くと、以下のようなリスクがあります。

• 行政からの撤去命令を受けるリスク
• 建築確認の検査済証がない建築物に、電力会社や水道局がインフラの引き込みを拒否するリスク
• 断熱材、耐震性などの整備費用で、新品のコンテナハウスよりも高額になるリスク　など

トレーラーハウスとの違い

コンテナハウスとトレーラーハウスの主な違いは、以下のとおりです。

項目	コンテナハウス	トレーラーハウス
法律上の扱い・確認申請	建築物（確認申請が必要）	車両（随時かつ任意に移動できる状態が条件。確認申請は原則不要）
家屋の固定資産税	課税	車両扱いなら非課税
断熱・省エネ性能	省エネ基準への適合が義務	義務なし（製品差が大きい）
別荘での注意点	搬入路の幅4m以上が必要	デッキで囲む・給排水を固定配管にすると建築物とみなされ課税・確認申請の対象になる

トレーラーハウスは、車両として扱われる条件を維持し続けることで、「確認申請なし・固定資産税なし」で使用できます。

また、住宅宿泊事業の届出住宅は建築基準法上の「住宅」等とされているため、車両扱いのトレーラーハウスで民泊を運営できるかは自治体の判断が分かれます。

超コンパクトな一戸建てとの違い

オカムラホームが販売している『モバイルアーキ』は、木造軸組工法・一般住宅と同じ構造・性能・仕様で製作しています。

そのため、「超コンパクトな木造一戸建て」とほぼ同じものとお考えください。

それでも、コンテナハウスと超コンパクトな一戸建てには、以下のような違いがあります。

項目	コンテナハウス	超コンパクトな一戸建て
工期	工場製作で短い（現地工事は基礎と設置のみ）	現地で数か月
移設・売却	ユニットごと運搬できる	建物は土地とセットで売却
間取りの自由度	幅2.2m前後の直方体が基本	敷地に合わせて自由（広いリビングやロフトも可）
小規模での価格	規格生産で価格が安定	10坪未満は仮設・設計費の比率が高く坪単価が上がりやすい
使用しなくなった場合の取り扱い	買主指定の場所へ運搬できる	建築した場所で売却or解体

短納期・移設できることを重視するならコンテナハウス、敷地形状に合わせた間取りや広さを重視するなら一戸建てが有利です。

まとめ

コンテナハウスを別荘にする初期費用・維持費をご紹介したうえで、「民泊運営で初期費用を回収できるか」のシミュレーションもご確認いただきました。

水回り付きのコンテナハウスの別荘は、土地代を除いて800万円〜、維持費は年間22〜42万円が目安です。

民泊を運営する場合には、市場の宿泊価格相場に合わせると初期費用回収の見込みはほぼありません。

ただし、民泊運営で別荘の維持費を獲得しながら、「二拠点生活を楽しむ」「災害に備えたセカンドハウスを確保する」ことは可能です。

千葉のオカムラホームは、一般住宅と同じ構造・性能のコンテナハウスを販売しておりますので、シンプルに活用できる別荘などをご要望の方は、お気軽にご相談ください。（全国対応いたします）

〈オカムラホームのコンテナハウス/お問い合わせ〉