不動産投資はいくら必要・いくら儲かる｜自己資金なし〜3000万円までの不動産投資方法を解説

不動産投資を始めるにあたって、「初期投資」に大きなハードルを感じている方がいらっしゃると思います。

「初期投資はいくら必要で、初期投資に対していくら儲かるのか」を把握したうえで、具体的な投資プランを組み立てたいですよね。

今回は首都圏エリアで多くの不動産投資家さまをサポートしている『未来の財託』が、不動産投資の初期投資をわかりやすく解説します。

無理のない範囲で不動産投資を始めて資産形成をしていくために、ぜひ最後までごらんください。

首都圏エリアでお手持ちの資金の分散投資法として不動産投資をご検討中の方は、未来の財託へお問い合わせください。

不動産投資家さまに伴走し、安全な資産形成をサポートいたします。

「不動産投資にいくら必要か」は自己資金のみor不動産投資ローン利用によって変わる

不動産投資に必要な資金は、「自己資金だけで始めるか」「不動産投資ローンを活用するか」によって大きく異なります。

自己資金のみ｜少額から不動産投資が可能

「不動産投資には多額の初期投資が必要」というイメージがありますが、「1棟や1区画の所有」にこだわらなければ、少額から不動産投資が可能です。

1つの不動産に多くの方が投資できるサービスなどを利用することで、1〜3万円程度から不動産投資を始められます。

不動産投資ローンを利用｜通常は「物件価格の17〜30%」の自己資金が必要

不動産投資ローンを利用する際は、一般的に以下の自己資金が必要です。

• 頭金：物件価格の10〜20%ほどが目安
• 諸費用：物件価格の7〜10%ほどが目安

「頭金なしのフルローンが可能」の不動産投資ローンもありますが、実際にローン審査に通過するのは、以下のような特別なケースです。

• 年収が非常に高く、一定以上の金融資産を保有している
• 物件の担保評価が極めて高い

また、「頭金なしのフルローン」「頭金ありでローン利用」を比較すると返済総額が大きく異なり、頭金なしのフルローンを利用することで、不動産を購入してから売却するまでの「トータルリターン」が減少します（投資額を回収するまでの期間が長くなります）。

【例：借入額1000万円、金利2.00%、借入期間20年】

項目	フルローン（頭金0円）	頭金20%（200万円）
物件価格	1,000万円	1,000万円
借入額	1,000万円	800万円
金利	2.00%	2.00%
返済期間	20年	20年
毎月返済額	約5万円	約4万円
家賃収入	6万円 （毎月の収益：1万円）	6万円 （毎月の収益：2万円）
総返済額	約1214万円 （初期投資額が214万円増）	約971万円 （初期投資が171万円増）

※上記は、金利変動を加味せず簡易的に計算した数値ですので、目安としてご確認ください。

不動産投資で利益を獲得するためには収益・費用のバランスを整える必要があるため、自己資金に応じて不動産投資の方法を選択する必要があります。

次に、自己資金に応じた不動産投資の方法を具体的にご紹介するので、ぜひご確認ください。

不動産投資の自己資金はいくら必要か｜自己資金なし〜3,000万円までの不動産投資

不動産投資は、「自己資金がほとんどない」という方でも始められます。

自己資金の額によって選択できる投資方法が変わるため、ぜひご確認ください。

自己資金なし〜100万円未満の不動産投資

はじめに、自己資金100万円未満で始められる不動産投資の主な方法をご紹介します。

投資対象によっては「現物不動産を直接所有する不動産投資」とは仕組みが異なる場合があるため、不動産投資を始める前に各サービスの仕組みを確認することが大切です。

投資対象 特徴	最低投資額の目安
不動産クラウドファンディング ・管理不要 ・想定利回り4〜7%程度	・数百円〜：小口型 ・数万円〜：プラットフォーム型 ・数十万円〜：任意組合型
REIT ・管理ほぼ不要 ・想定利回り目安3〜5%程度	・数百円〜：REIT投資信託 ・数千円〜：REIT ETF ・数十万円〜：J-REIT
現物不動産（土地・特殊用途） ・管理の手間あり ・利回りは物件による	数十万円〜 コンテナ・資材置き場・山林・原野貸し・駐輪場・バイク置き場・墓地・納骨堂・農地・非常に低額の住居など

一方で不動産投資ローンを利用しての不動産投資については、自己資金100万円未満では難しいのが現実です。

不動産投資ローンを利用するためには担保価値のある物件を投資対象とする必要があり、担保価値のある物件の価格はある程度高額です。

例として1000万円の物件を購入する場合には諸費用70万円以上の支出が必要で、自己資金のほとんどが諸費用のための資金となり、残りの自己資金を頭金としても、ほぼ「頭金なしのフルローン」という状態となります。

頭金なしのフルローンはローン審査のハードルが非常に高く返済負担も大きいため、利用できる方が限られます。

自己資金100万円未満の場合には、不動産クラウドファンティングやREITを活用して、自己資金を増やす目的で不動産投資を始めることをおすすめします。

自己資金100〜500万円未満の不動産投資

自己資金100万円〜500万円未満で始められる不動産投資の主な方法は、以下のとおりです。

区分マンションや一戸建てを住居用として運用する場合には、リフォーム費用の支出を含めた資金計画を組み立てましょう。

• 地方・築古の区分マンション（1R〜1DK）の運用
• 地方郊外の築古一戸建ての運用
• 農地・土地を取得して活用　など

また、自己資金300万円以上の場合には、不動産投資ローンの利用も現実的に想定できます。

自己資金	頭金（10%）＋諸費用（7%）	購入可能な物件価格の目安
300万円	約176万円＋約123万円	約1760万円
400万円	約235万円＋約164万円	約2300万円

※上記は目安です。実際の融資可否は金融機関の審査によります。

不動産投資ローンで2000万円前後の資金を確保すると、投資対象物件の幅も広がります。

• 都市部の中古区分マンション（ファミリー向け）
• 郊外の中古区分マンション・一戸建て　など

自己資金500〜1,000万円未満の不動産投資

自己資金500万円〜1000万円未満の不動産投資の主な方法は、以下のとおりです。

• 都市部のワンルーム区分マンション運用
• 地方の一戸建て（リフォーム済み物件）運用
• 地方の駐車場・コインパーキング用地の取得　など

また、自己資金500万円以上の場合には不動産投資ローンも利用しやすいため、「自己資金にレバレッジを効かせて物件を選ぶ」という方法での不動産投資も可能となります。

自己資金	頭金（10%）＋諸費用（7%）	購入可能な物件価格の目安
500万円	約294万円＋約205万円	約2940万円
600万円	約352万円＋約247万円	約3520万円
700万円	約411万円＋約288万円	約4110万円
800万円	約470万円＋約329万円	約4700万円
900万円	約529万円＋約370万円	約5290万円

※上記は目安です。実際の融資可否は金融機関の審査によります。

不動産投資ローンを利用する場合には、以下のような投資方法を選択できます。

• 都市部の区分マンション・一戸建て
• 一棟アパートなどの集合住宅　など

自己資金1,000〜3,000万円の不動産投資

自己資金が1000万円以上の場合、自己資金のみ・不動産投資ローン利用どちらを選択しても、不動産投資の自由度が高くなります。

自己資金のみの場合の不動産投資の主な方法は、以下のとおりです。

• 地方のファミリー向け中古区分マンション・一戸建て
• 地方の一棟アパート
• 都市部の中古区分マンション　など

不動産投資ローンを利用する場合には都市部の1棟アパートなどの高額物件を購入できるほか、「複数の不動産をまとめて購入する」という選択も可能です。

自己資金	頭金（10%）＋諸費用（7%）	購入可能な物件価格の目安
1,000万円	約588万円＋約411万円	約5880万円
2,000万円	約1176万円＋約823万円	約1億1760万円
3,000万円	約1764万円＋約1235万円	約1億7640万円

※上記は目安です。実際の融資可否は金融機関の審査によります。

ただし、1本の不動産投資ローン契約で複数の不動産をまとめて購入すると「物件売却時の手続き」「利益確定の計算」が複雑になるため、「1個の不動産につき1本の不動産投資ローン契約」とするのが一般的です。

首都圏エリアで不動産投資を検討中の方は、未来の財託へお問い合わせください。

自己資金の状況に応じて「安全な資産形成」を実現する不動産投資の戦略を提案し、物件選びから伴走いたします。

不動産投資の初期費用の目安・内訳一覧

次に、「不動産投資を始める際に、自己資金を何に使うのか」もご確認ください。

「不動産投資の初期費用以外に手元に残しておくべき資金」「不動産投資開始後の費用」もご紹介します。

初期費用の目安・内訳一覧

不動産投資の初期費用（物件の購入価格以外）を一覧表にまとめました。

費用項目	費用 （例：物件価格2000万円（税込）の場合）
仲介手数料 （不動産会社に支払う報酬）	物件価格（税込）×3%＋6万円＋消費税 （例：72.6万円※上限額）
登記費用 （所有権移転登記、抵当権設定登記）	登録免許税＋司法書士報酬 （例：40〜50万円ほどが目安）
印紙税 （売買契約書やローン契約書に貼付）	契約金額に応じて決まる （例：2万円）
ローン関連費用 （金融機関へ支払う手数料など）	金融機関による （例：39.6万円など※2.2%を想定）
保険料 （火災保険・地震保険）	ローン条件で加入必須の場合あり （例：10万円ほどが目安※5年一括を想定）
税金 （不動産取得税など）	購入後に課税される （例：20万円ほどが目安）
清算金 （取得月から年末までの固定資産税など）	購入月から年末までの費用を負担

上記の費用は現金で支払うのが一般的で、分割払いはできません。

不動産会社に支払額・支払日を具体的に確認して、資金準備をしておく必要があります。

こちらの記事で、物件価格に応じて不動会社に支払う仲介手数料を、早見表でご確認いただけます。

〈関連コラム〉不動産仲介手数料の相場がわかる最新早見表｜誰が・いつ払うのか、売買の諸費用を抑える方法も簡単解説

自己資金のほかに手元資金を残すのがおすすめ

自己資金が潤沢であるほど不動産投資の自由度が高まりますが、物件購入後に想定外の支出が必要になる・生活が変化するといった可能性を考慮して、「手元資金を残す」ことも大切です。

【物件購入後の想定外の支出例】

• 空室中の費用（区分マンションの場合は管理費・修繕積立金、ローン利息など）
• 住宅設備の故障
• 想定よりも早期の退去が続いた場合のクリーニング費用　など

一般的には、「生活費6ヶ月分＋100万円程度」を確保することが推奨されています。

不動産投資開始後の諸費用

不動産投資を開始してからも以下のような費用が発生するため、支払いのための資金を確保する必要があります。

• 固定資産税・都市計画税：毎年1月1日時点の所有者が納税
• 不動産会社に支払う管理委託費：家賃収入の5%前後が目安
• 修繕費・原状回復費：退去・設備故障のたびに発生
• 管理費・修繕積立金：区分マンションの場合は毎月必須
• 火災・地震保険料：年払いまたは長期一括払い

また、不動産売却した後には「譲渡所得税の納税」も発生するため、売却益を使い切らないよう注意が必要です。

譲渡所得税の納税時期・計算方法を、こちらの記事でご確認いただけます。

〈関連コラム〉不動産売却時の譲渡所得税は「翌年の確定申告」で支払う｜計算・納税方法、節税できる特例を解説

なお、不動産クラウドファンディングやREITを利用して不動産投資をする場合には、上記のような費用の負担はほとんどありません。

• 不動産クラウドファンディング：管理・修繕は運営会社が対応
• REIT（J-REIT）：証券として保有するため物件管理は不要
• REIT投資信託・ETF：信託報酬のみで運用可能

「いくら儲かるか（手元に残るお金）、元を取るまで何年かかるか」一覧で紹介

次に、不動産投資でいくら儲かるかの目安を、物件種別・物件価格を仮定して一覧表にまとめました。

「手元に残る収益」は、家賃収入ではなく「ローン利息・管理費などを差し引いた額」を提示しています。

仮定 物件種別・物件価格	手元に残る収益の目安 元を取るまでの期間目安
地方築古戸建て・500万円 （自己資金で購入）	約60〜75万円／年 約7〜8年（利回り：12〜15%）
都市部区分マンション・2500万円 （一部ローン利用）	約25〜50万円／年 約50〜100年（利回り1〜2%）
新築区分マンション・3500万円 （フルローン）	▲10〜0万円（赤字） 回収不能
地方一棟アパート・8000万円 （一部ローン利用）	約240〜400万円／年 約20〜33年（利回り3〜5%）

※上記はシミュレーションであり、「手元に残るお金」などは、運用状況によって変わります。

上記で紹介した「利回り」は、実質利回り（費用を差し引いて計算した利回り）です。

不動産投資の検討に必須の指標「利回り」について、こちらの記事で最低確保するべきラインなどをご確認いただけます。

〈関連コラム〉不動産投資の利回り最低ラインは3%〜が相場｜実質利回りの計算方法、高い回りの実現方法など解説

「都市部区分マンション」「新築区分マンション」については、売却時の収益まで含めてリターンを想定し、不動産投資の対象とするかを検討する物件種別です。

「いくら儲かるか」「元を取るまでに何年かかるか」は物件ごとに個別判断が必要となるため、不動産会社などのプロに相談しながら不動産投資の戦略を組み立てましょう

首都圏エリアで不動産投資の相談先をお探しの方は、未来の財託へお問い合わせください。

物件選びから売却まで、不動産投資家さまに伴走して安全な資産形成をサポートいたします。

「不動産投資はやめとけ」と言われる5つの理由とリスク回避術

不動産投資は「いくら必要か」「いくら儲かるか」などをご紹介してきましたが、SNSなどで「不動産投資はやめとけ」といった口コミを見かけることもあるため、「大切な資金を不動産投資に使って大丈夫？」と不安を感じている方もいらっしゃると思います。

最後に、「不動産投資はやめとけ」と言われる理由・不動産投資のリスク回避術もご紹介します。

「不動産投資はやめとけ」と言われる5つの理由

「不動産投資はやめとけ」と言われる主な理由は、ご自身ではコントロールが難しい以下のようなリスクがあるためです。

不動産投資のリスク	内容
空室リスク	家賃収入がなくても費用は発生する
金利上昇リスク	空室・トラブルがない状態で運用していても、金利上昇によって自動で利回りが低下する
修繕費の想定外コスト	壁の内側・床下・設備の内部などの不具合は購入時に発見しづらく、緊急で修繕が必要な状態になってから発覚するケースがある
節税効果の過信	建物の減価償却費※は年々減少するため、節税効果も年々低下する
入居者トラブル	家賃滞納・夜逃げ・ゴミ屋敷化などのリスクは、事前に予測が難しい

※「減価償却費」とは、資産の経年劣化を数値としてあらわすための、税法上の費用項目です。

減価償却費は出金不要の費用項目（帳簿上の費用項目）なので、減価償却費によって不動産投資が帳簿上の赤字となる場合に、節税効果が発生します。

不動産投資のリスク回避術

不動産投資のリスクの回避術は、以下に集約されると言っても過言ではありません。

• 資金計画：自己資金を使い果たさず、リスクを想定した複数のシミュレーションをしたうえで、資金計画をする
• 物件選び：運用・売却両方の収益（収入から費用を差し引いた額）を想定して、トータルリターンが高い物件を選ぶ
• 管理会社選び：集客力が高い&丁寧なサポート両方を提供できる管理会社を選ぶ

想定済みのリスクが多いほど、損失を回避して不動産投資を継続できる可能性が高まります。

まとめ

不動産投資は、自己資金がほとんどない場合でも始められます。

初期投資額が高額であるほど不動産投資の自由度が高まりますが、いつでも自由に活用できる手元資金の確保も忘れずに資金計画を組み立てましょう。

投資額を抑えて安定した資産形成をしていくために、今回ご紹介した情報を参考にしていただけると幸いです。