【2026年】住宅ローン控除とリフォーム控除は併用はできない｜例外、減税対象、控除額など簡単解説

「住宅ローン控除」「リフォーム控除」は住宅取得の費用負担を軽減する所得税の減税制度で、基本的には併用できません。

ただし、耐震リフォームをする場合には併用が可能な場合があるため、「住宅ローン控除」「リフォーム控除」それぞれの内容を正しく把握したうえで、併用できるケース・併用できないケースを確認しましょう。

今回は、東京・千葉・神奈川で多くのご家族のリフォームをサポートしてきた『オカムラホーム』が、複雑で理解しづらい「住宅ローン控除」「リフォーム控除」の制度内容を、わかりやすく解説します。

国の減税制度をスムーズに活用するために、ぜひ最後までごらんください。

東京・千葉・神奈川のオカムラホームは、減税制度や補助金を活用したリフォームプランの提案をご依頼いただけるリフォーム会社です。

資金計画の段階から、お気軽にお問い合わせください。

〈※施工エリア：東京・千葉・神奈川の一部地域となります〉

住宅ローン控除とリフォーム控除は併用できない｜条件に該当する耐震リフォームは例外

はじめに、「住宅ローン控除とリフォーム控除が併用できない根拠」「例外で併用できるケース」をわかりやすく解説します。

※本記事は、2026年度税制改正大綱に基づいた最新情報をご紹介しています。

住宅ローン控除、リフォーム控除の詳細な内容が確定するのは2026年4月頃ですので、政府からの情報公表に応じて内容を随時更新していきます。

「住宅ローン控除」「リフォーム控除」とは

住宅ローン控除・リフォーム控除は、以下の住宅購入・リフォームを実施する方のための、所得税の減税制度です。

控除	内容
住宅ローン控除 （正式名称：住宅借入金等特別控除）	借り入れ期間10年以上の住宅ローンを利用して新築住宅or中古住宅を購入
リフォーム控除 （正式名称：住宅特定改修特別税額控除）	既存住宅に一定のリフォームを実施

「住宅ローン控除とリフォーム控除は併用できない」が基本

住宅ローン控除とリフォーム控除は併用できない旨が、国税庁ホームページに明記されています。

「控除対象となるリフォームを実施して、住宅ローン控除・リフォーム控除両方の適用条件に該当する場合、ご自身でどちらの控除を受けるかを選択できる」

〈参考〉国税庁ホームページ『『No.1211-4 増改築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）』の内容をオカムラホームが要約して紹介

なお、住宅ローン控除は13年間にわたって利用する制度、リフォーム控除は1年限りで利用する制度です。

住宅ローン控除、リフォーム控除は一度受けると決めた選択を変更できない制度ですので、減税効果が高い方※を選択して確定申告をしましょう。

※減税効果が高い方の選択方法を、のちほど「「住宅ローン控除orリフォーム控除どちらが得か」は控除総額で比較」で確認できます。

また、住宅ローン控除を受けられるのは「返済期間10年以上の住宅ローンを利用する場合のみ」のため、以下の場合は、自動的にリフォーム控除を受けることになります。

• 返済期間10年未満の住宅ローンを利用してリフォームをする場合
• 住宅ローンを利用せずにリフォームをする場合

【例外】条件に該当する耐震リフォームは住宅ローン控除とリフォーム控除を併用できる

住宅ローン控除とリフォーム控除は基本的には併用できませんが、以下の条件に該当する耐震リフォームをする場合は例外で、1軒の住宅に対する1連の工事の中に耐震工事が含まれる場合に、「耐震工事にはリフォーム控除、耐震工事以外には住宅ローン控除」という選択が可能です。

• 1981年5月31日以前に建築された住宅の耐震性能を、現行の建築基準法上の耐震基準まで引き上げるリフォーム
• リフォームした住宅にリフォーム実施者が居住する
• 確定申告時に、建築士等が発行した「増改築等工事証明書」or市町村の「住宅耐震改修証明書」を提出する
• 確定申告時に、家屋が1981年5月31日以前に建築されたと証明できる書類を提出する（家屋の登記事項証明書など）

〈参考〉国税庁ホームページ『No.1222 耐震改修工事をした場合（住宅耐震改修特別控除）』

ただし住宅ローン控除、リフォーム控除を受けるためにはほかにも詳細な条件があるため、次に、「2026年以降の減税制度の詳細が決定するまでの流れ」「現時点で想定できる条件」なども確認しておきましょう。

東京・千葉・神奈川でリフォームを検討中の方は、オカムラホームへお問い合わせください。

ご要望に応じて、住宅ローン控除・リフォーム控除などを活用できるリフォームプランを提案いたします。

〈※施工エリア：東京・千葉・神奈川の一部地域となります〉

2026年の住宅ローン控除・リフォーム控除｜減税対象、控除額など

2026年以降の住宅ローン控除・リフォーム控除については、「控除額」「2025年までの制度内容の変更点」以外の情報はほとんど公表されていません。

ただし住宅ローン控除・リフォーム控除には年度が変わっても大きく変更されてこなかった条件等もあるため、2025年までの制度内容と組み合わせて、現時点の最新情報をご紹介します。

2026年以降の制度内容が決まるまでの流れ

住宅ローン控除、リフォーム控除の詳細は、以下の流れで決定します。

時期	流れ
2025年12月26日	2026年の税制改正大綱で、以下の方針が決定 ・住宅ローン控除は5年間継続 ・リフォーム控除は3年間継続
2026年1月〜	通常国会へ住宅ローン控除・リフォーム控除の詳細を含む法案が提出され、審議開始
2026年1月23日〜	衆議院が解散され、国会機能が停止
2026年2月8日〜	投開票が実施され、30日以内に新しい衆議院議員で構成する特別国会が招集される →国会審議の再開
2026年4月頃	住宅ローン控除・リフォーム控除を含む改正法の成立・公布 →施行（2026年の住宅ローン控除・リフォーム控除運用が開始される）

住宅ローン控除を受ける条件

住宅ローン控除を受ける条件は、以下のとおりです。

項目	概要
対象住宅	以下に該当する40㎡以上の住宅 （所得1,000万円超・子育て世帯・若年夫婦世帯は50㎡以上） ・認定長期優良住宅 ・認定低炭素住宅 ・ZEH水準省エネ住宅 ・省エネ基準適合住宅 ※新築のみ災害レッドゾーンの住宅は対象外
対象者	・住宅ローン控除の条件に該当する方 ・「19歳未満のお子さまがいらっしゃる子育て世帯」「ご夫婦のうちどちらかが40歳未満の若年夫婦世帯」は優遇される ・所得2,000万円以下
住宅ローン控除額（最大額/年）	「下記の最大額」or「ご自身の所得税」どちらか低い方 ・認定長期優良住宅：新築35万円、既存住宅31.5万円 ・認定低炭素住宅：新築35万円、既存住宅31.5万円 ・ZEH水準省エネ住宅：新築・既存住宅ともに31.5万円 ・省エネ基準適合住宅：新築・既存住宅ともに21万円
控除期間	13年間

〈国税庁ホームページ〉『No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）』

ちなみに、新築住宅・中古住宅を購入する際には、住宅ローンを利用していなくても所得税が減税される「投資型減税（正式名称：認定住宅等新築等特別税額控除）」という制度もあります。（減税額：最大65万円）

〈参考〉国税庁ホームページ『No.1221 認定住宅等の新築等をした場合（認定住宅等新築等特別税額控除）』

リフォーム控除を受ける条件

リフォーム控除を受ける条件は、以下のとおりです。

項目	概要
対象リフォーム※	50万円以上の工事が対象 ・耐震リフォーム ・バリアフリー ・省エネ ・三世代同居 ・子育て対応リフォーム ・長期優良住宅化リフォーム
対象者	・ご自身が所有する住宅に対象リフォームを実施して、6ヶ月以内に居住している方 ・所得2,000万円以下
住宅ローン控除額（最大額）	「最大80万円」or「ご自身の所得税）」どちらか低い方 （実施した各対象リフォームの控除額を足して計算） ・耐震リフォーム：25万円 ・バリアフリー：20万円 ・省エネ：35万円 ・三世代同居：25万円 ・子育て対応リフォーム：25万円 ・耐震＋長期優良住宅化リフォーム：25万円 ・省エネ＋長期優良住宅化リフォーム：35万円 ・耐震＋長期優良住宅化リフォーム：60万円
控除期間	リフォームを実施した年のみ

〈参考〉国税庁ホームページ：リフォーム控除：国税庁ホームページ『No.1227 耐久性向上改修工事をした場合（住宅特定改修特別税額控除）』ほか各工事ごとのページ

※対象リフォームには「実現するべき性能」など、詳細な条件があります。

「住宅ローン控除orリフォーム控除どちらが得か」は控除総額で比較

住宅ローン控除、リフォーム控除どちらかを選べる状況の方は、基本的には「住宅ローン控除13年間分の総額」「リフォーム控除額」を比較して、控除額が高い方を選択してください。

控除	計算方法
住宅ローン控除	住宅ローンの年末残高×0.7% （13年分の計算をする必要があります）
リフォーム控除	対象工事の額×10%＋各対象リフォーム以外の工事総額×5%

〈参考〉
・住宅ローン控除：国土交通省ウェブサイト『住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！』（別紙１）令和８年度住宅税制改正概要
・リフォーム控除：国税庁ホームページ『No.1227 耐久性向上改修工事をした場合（住宅特定改修特別税額控除）』ほか各工事ごとのページ

「住宅ローン控除orリフォーム控除どちらが得か」を計算する際にご注意いただきたいのが、「住宅ローンの年末残高×0.7%」よりもご自身の所得税が下回る場合は、ご自身の所得額が住宅ローン控除額になるという点です。

住宅ローン控除13年間分の総額計算の間違いは、住宅ローン控除orリフォーム控除の選択ミスにつながります。

住宅ローン控除・リフォーム控除はどちらかを選んだら変更できないことを念頭に置いて、慎重に計算することをおすすめします。

東京・千葉・神奈川で「お得な制度を活用してリフォーム費用の負担軽減をしたい」とご希望の方は、オカムラホームへご相談ください。

ご要望とお得な制度をマッチさせるリフォームプランを提案いたします。

〈※施工エリア：東京・千葉・神奈川の一部地域となります〉

住宅ローン控除、リフォーム控除を受ける際には他にもご注意いただきたい点があるので、次に紹介します。

2026年に住宅ローン控除、リフォーム控除を受ける際の注意点

住宅ローン控除、リフォーム控除を受ける際の注意点は、以下のとおりです。

• 1年目は確定申告が必要
• 補助金を受け取った場合も住宅ローン控除・リフォーム控除を受けられる
• 住宅ローン控除、リフォーム控除の対象となる住宅は固定資産税も減税される

1年目は確定申告が必要｜確定申告の必要書類・流れ

住宅ローン控除やリフォーム控除を受けるためには、確定申告が必要です。

確定申告時には「確定申告の内容を証明する書類の提出」が必要で、特に住宅性能を証明する書類は、工事終了後の取得が難しいケースがほとんどです。

そのため、初めてリフォーム会社に問い合わせをする段階から、住宅ローン控除などの制度利用の希望を伝えてください。

確定申告の流れは、以下のとおりです。

初めてリフォーム会社に問い合わせをする段階で、住宅ローン控除のような制度利用の希望を伝える
↓
2〜3社に見積もり作成を依頼し、価格・対応・住宅ローン控除のような制度利用のサポートを確認したうえで、1社に絞る
↓
・リフォームプラン組み立て
・住宅ローンを利用する場合は仮審査を受ける
・確定申告の必要書類取得についても、確認しながら打ち合わせを進める
↓
・工事請負契約
・住宅ローンを利用する場合は、本契約
↓
着工
↓
工事完了・引き渡し・工事代金決済
↓
住宅ローンを利用する場合は、年末までに確定申告で使用する「年末の借入残高証明書」が金融機関から送付される
↓
住宅ローン控除orリフォーム控除どちらを選択するか決定
↓
リフォームの翌年3月15日までに確定申告
・所得税：控除額が国から還付される
・住民税：住民税から控除額が差し引かれた納付書が5〜6月ころに届く
↓
住宅ローン控除を選択する場合、2年目以降はお勤めの企業が実施する年末調整で所得税が還付される

補助金を受け取った場合も住宅ローン控除・リフォーム控除を受けられる

国や自治体の補助金を利用してリフォームを実施した場合でも、住宅ローン控除やリフォーム控除を受けることが可能です。

ただし、交付を受けた補助金額を差し引いて控除額を計算することになります。

住宅ローン控除、リフォーム控除の対象となる住宅は固定資産税なども減税される

住宅ローン控除やリフォーム控除の対象となる住宅は、固定資産税などの減額も受けられる可能性があります。

【固定資産税】

以下のリフォームを実施して3ヶ月以内に自治体へ書類を提出すると、120㎡の床面積相当分までの税額が減税されます。

自治体によって減税額が違う場合がありますが、一般的な減税額を紹介します。

対象となるリフォーム内容	減税額
耐震リフォーム	1/2に減額 （翌年度から2年間）
省エネリフォーム	2/3に減額 （翌年度）
バリアフリーリフォーム	2/3に減額 （翌年度）
耐震or省エネリフォームの結果、認定長期優良住宅になった場合	1/3に減額 （翌年度）
耐震＋長期優良住宅化リフォーム	翌年度1/3、翌々年1/2に減額

※詳細な適用条件があるため、リフォームを実施する前にご確認ください。

〈参考〉国土交通省ウェブサイト『住宅をリフォームした場合に使える減税制度について』＞▶（2025/12/26）〜「詳細はこちら」

【贈与税】

直系尊属（父母や祖父母など）からの資金援助で居住用住宅をリフォームした場合には、贈与税の減税制度もあります。

対象となるリフォーム内容	減税額
耐震性向上リフォーム	最大1,000万円まで非課税
省エネリフォーム
バリアフリーリフォーム
上記以外のリフォーム	最大500万円まで非課税

※詳細な適用条件があるため、リフォームを実施する前にご確認ください

〈参考〉国税庁ホームページ『No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税』

住宅ローン控除、リフォーム控除Q&A

最後に、住宅ローン控除、リフォーム控除について、オカムラホームがよくいただく質問・回答をご紹介します。

Q.土地は親名義、建物は自分名義の住宅をリフォーム：控除を受けられる？

A.建物がご自身名義であれば住宅のリフォーム時に住宅ローン控除やリフォーム控除を受けられます。

ただし、共有名義の建物をリフォームした場合には、「ご自身の持ち分に対してのみ控除を受けられる」という点にご注意ください。

「共有名義の建物のリフォーム費用をご自身が全額支払う」といった場合、リフォーム総額と持ち分によっては贈与税が発生する可能性があります。

Q.リフォーム費用を上乗せして住宅ローンを借り換え：控除期間は延長される？

A.住宅ローンを借り換えた場合に、住宅ローン控除の期間が延長されることはありません。

当初の居住開始日から計算した期間のみが、住宅ローン控除の対象となります。

新たな住宅ローンは既存の住宅ローンを消滅させる役割のもので、住宅ローン控除の対象となる住宅は変わらないためです。

また、新しい住宅ローン自体が「返済期間10年以上」などの住宅ローン控除の条件を満たしている場合のみ、引き続き住宅ローン控除を受けられるという点にも注意が必要です。

Q.住宅ローン控除期間中に補助金を活用してリフォーム：補助金を差し引いて控除額を計算するの？

A.住宅ローン控除の適用期間中に補助金の交付を受けた場合、補助金を差し引いて住宅ローン控除を計算する必要があります。

ただし、企業にお勤めで、企業の経理システムで年末調整をする場合、経理システムには一般的に補助金額の計算機能はありません。

そのため、補助金の交付を受けた翌年に、ご自身で確定申告をして正しい所得税を計算するのが、正規の手続きです。

予算500万円でどこまでリフォームできる？

A.予算500万円のリフォームでは、「住宅内部の見た目をきれいにする」という意味でのフルリフォームができるケースがあります。（住宅の状態・面積・ご要望によります）

こちらの記事で、予算500万円のリフォーム事例をご確認いただけます。

〈関連ページ〉500万円でどこまでリフォームできる？ビフォーアフターの実例付きでわかりやすく解説

なお、住宅ローン控除やリフォーム控除を受ける場合はリフォーム内容に制限があるため、優先順位を決めてリフォームプランを組み立てましょう。

予算500万円は決して低額ではありませんので、リフォーム会社に要望を伝えたうえで、予算に応じたリフォームプランの提案を依頼してください。

まとめ

住宅ローン控除とリフォーム控除は基本的には併用できませんが、例外もあります。

住宅ローン控除・リフォーム控除の制度は内容が複雑ですが、整理して理解すると、リフォーム費用の負担を抑える方法を見いだせます。

今回ご紹介した情報を参考に、お得なリフォームを実施していただけると幸いです。