不動産投資の利回り最低ラインは3%〜が相場｜実質利回りの計算方法、高い回りの実現方法など解説

不動産投資の利回り最低ラインは3%〜が目安で、理由は「不動産投資ローンの利率を下回らないと想定できるラインだから」です。

ただし、不動産投資にはローン利息以外にもさまざまな費用が必要なので、単純に投資額・収益のみで利回りを計算せず、「実際に手元に残るお金」「売却時の資産価値」なども現実的に想定して物件を選ぶことが大切です。

今回は首都圏エリアで多くの不動産投資家さまをサポートしている『未来の財託』が、不動産投資の利回りについて、わかりやすく解説します。

不動産投資で着実に利益を獲得していくために、ぜひ最後までごらんください。

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不動産投資の利回り最低ラインは3%〜が相場｜物件種別ごとに紹介

冒頭でお伝えしたとおり、不動産投資の最低ラインは3%〜が相場ですが、これは不動産投資物件全体の相場です。

物件の特性によって利回りの相場は異なるため、はじめに物件種別ごとの利回り最低ラインを一覧表でご紹介します。

不動産投資の利回りとは｜10%なら10年で初期投資を回収

利回りとは、「投資額に対する年間収入の割合」のことです。

【例：1500万円の物件・利回り10％の場合】

年間収入は「1500万円×10%=150万円」で、10年間で投資額を回収できると判断します。

不動産の物件種別ごとの利回り最低ラインの相場一覧

不動産会社などが一般的に案内する投資物件の利回り最低ラインの相場は、以下のとおりです。

物件種別	利回り最低ライン
	都市部	地方
区分マンション （ワンルーム）	2.0%〜3.0%	5.0%〜6.0%
区分マンション （ファミリー）	2.5%〜3.5%	6.0%〜.5.0%
一棟アパート （木造）	3.5%〜5.0%	7.5%〜9.5%
一棟ビル （RC）	3.0%〜4.5%	6.5%〜8.5%
戸建て	5.0%〜7.0%	9.0%〜12.0%
駐車場	5.0%〜 8.0%	10.0%〜15.0%
トランクルーム	7.0%〜10.0%	15.0%〜20.0%
民泊	10.0%〜15.0%	15.0%〜20.0%

※上記は一般的な想定数値で、実際の利回りは物件によって大きく変動するケースがあります。

不動産投資の利回りが2%以下なら赤字

利回りが2%以下の場合は、利回りが不動産投資ローンの利率を下回る（収入額が利息額を下回る）ケースが多いため、赤字になる可能性があると考えておきましょう。

不動産投資ローンを利用しない場合でも、上記の表でご紹介した一般的な利回りの最低ラインを下回る物件は、収益性が低いと判断できます。

ただし、投資物件を売却する際に、売却額が購入額を大きく上回る見込みがある場合は例外です。

不動産投資の利回りは表面・実質・想定の3種類｜計算方法を確認

はじめにご紹介した利回り最低ラインは不動産会社などが一般的に案内する数値で、「表面利回り」と呼ばれる利回りです。

利回りにはほかにも種類があり、不動産投資の際には「実質利回り」を重視して収益性などを想定することが大切です。

利回りの種類 計算方法	内容
表面利回り 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100	・投資額に対する年間収入の割合 ・不動産広告に記載されている利回り ・「グロス利回り」とも呼ばれる
実質利回り （年間収入－年間諸費用）÷（物件購入価格＋購入時諸費用）× 100	・投資額に対する「年間収入-費用」の割合 ・費用は購入時の諸費用・毎月の管理費や修繕費・ローン利息など ・手元に残る額を確認できる
想定利回り 満室の年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100	・満室を想定した場合の投資額に対する年間収入の割合 ・空室がある物件の不動産広告で見かける利回り

【例：物件価格5000万円、年間収入300万円、購入時諸費用500万円、年間費用50万円】

• 表面利回り：300万円÷5,000万円×100＝6.0%
• 実質利回り：（300万円－50万円）÷（5,000万円＋500万円）×100＝約4.5%

なお、「空室リスク」「退去時に発生するクリーニング費用」などを含めると、利回りはさらに変動します。

不動産会社などに不動産投資の相談をする際には、さまざまな運用状態を想定して利回りの試算をご依頼ください。

首都圏エリアで不動産投資を検討中の方は、未来の財託へご相談ください。

物件探し・利回りのシミュレーションなど、不動産投資家さまに伴走して安全な資産形成をサポートいたします。

不動産投資で高い利回りを実現する3つの重要ポイント

次に、高い利回りで不動産投資をしていくために重要なポイントもご紹介します。

• 不動産投資の物件選び｜「利回りが高い」「収益性が高い」どちらも重要
• 不動産投資の物件購入｜価格交渉で購入コストを抑える
• 不動産投資の運用｜リフォーム・管理で利回りを向上させる

不動産投資の物件選び｜「利回りが高い」「収益性が高い」どちらも重要

不動産投資の利回りは、物件ごとに異なります。

利回り高い物件を選ぶためには、エリア・物件種別を戦略的に絞ることが重要です。

例として、以下のような条件の物件は比較的高い利回りを期待できます。

• 車で10分程度の範囲に生活インフラが整っているエリアの戸建て
• 地方主要都市の築古木造アパート
• 再開発予定エリア周辺の戸建てや小規模な商業ビル　など

なお、利回りと同様に「収益性」に目を向けることも大切です。

収益性が高い物件とは、「物件から得られる収入＋売却収入」から購入から売却までの費用を差し引いて、手元に残るお金が多い物件のことです。

こちらの記事で、物件購入時のメインの費用となる「仲介手数料」の相場などを、簡単にご確認いただけます。

〈関連コラム〉不動産仲介手数料の相場がわかる最新早見表｜誰が・いつ払うのか、売買の諸費用を抑える方法も簡単解説

収益性の高い物件の代表例は「ファミリー向けの区分マンション」で、ファミリー向けの区分マンションは、以下の理由から「ローン審査に通りやすい傾向がある」「売却時の価格を想定しやすい」というメリットあります。

• 「自分が住む」「投資用」「社宅用」など、買い手の母数が多い
• 同一建物内・近隣に類似物件があるため、担保評価をしやすい
• 一定年数を経過すると値崩れしづらくなる　など

〈関連コラム〉不動産投資はいくら必要・いくら儲かる｜自己資金なし〜3000万円までの不動産投資方法を解説

不動産投資の物件購入｜価格交渉で購入コストを抑える

購入コストは利回りの高低に直結するため、1円でも安く購入することが不動産投資の基本です。

ただし、簡単に価格交渉に応じる売主は少ないため、以下のような工夫が必要です。

• 「相続したが使わない」など、売主の愛着が少ない物件を選ぶ
• 長期間に渡って売却活動をしているなど、売り急いでいる物件を選ぶ
• 「この価格なら即決する」「融資承認済み」など短期間で決済できることを売主に伝える
• 修繕が必要な箇所がある場合に、その根拠を示して論理的に値引き交渉をする

不動産投資の運用｜リフォーム・管理で利回りを向上させる

不動産投資は、1軒目から「不動産経営」の意識を持って物件を運用していくことをおすすめします。

運用で以下のような取り組みにチャレンジして経験を積み、効率的に利回りを向上させる方法を習得していきましょう。

• 「アクセントクロスを取り入れる」など、低予算リフォームでデザイン性を高めて入居率を向上させる
• 自主管理で管理委託料を削減する
• 火災保険料の特約を見直してコストを最適化
• デッドスペースをシェアサイクルのポートや看板スペースとして貸し出し、副収入を得る　など

首都圏エリアで不動産投資の相談先をお探しの方は、未来の財託へお問い合わせください。

物件探しの段階から伴走し、収益性の高い不動産投資の戦略を提案いたします。

不動産投資の利回りQ&A

最後に、不動産投資を検討中の方から、未来の財託がよくいただく質問・回答をご紹介します。

Q.不動産投資で利回り10%は現実的？

A.表面利回りであれば10%は少なくありませんが、実質利回りは実現が難しいケースが多数あります。

利回り10%を期待できるかの運勢がある物件の代表例は、購入価格を抑えられる「地方の築古物件（戸建て・木造アパート）」です。

一方で都市部の区分マンションは、」「近年の不動産価格高騰」「永続的に費用が発生する」といった事情から利回り10%の実現は難しいのが一般的ですが、売却時の収益は期待できます。

Q.不動産投資の理想の利回りを知りたい

A.理想の利回りも物件種別によって異なりますが、日本不動産研究所が公表している「不動産投資家調査®」の結果が参考になります。

• ビル：3.2%
• 賃貸住宅：3.7〜3.9%
• 商業店舗：3.3〜5.0% など

〈引用〉一般財団法人日本不動産研究所『公表資料・刊行物』不動産投資家調査 第53回(2025年10月現在)

Q.ワンルーム投資がヤバいと言われる理由を知りたい

A.ワンルーム投資が「ヤバい」と言われる主な理由は、以下のとおりです。

• 回転率が高い傾向があり、実質利回りが低いケースが多い
• 空室でも管理費などが発生するため、空室リスクが高い（特に1戸のみ運用の場合）

一方で、収益性の高いワンルームもあるため、物件選び・精度の高い利回りシミュレーションをしたうえでの物件を選びをおすすめします。

こちらの記事で、ワンルームなどの区分マンション投資で収益を獲得する方法をご確認いただけます。

〈関連コラム〉区分マンション投資は本当に儲からない？メリット・デメリットとリスク対策を解説

まとめ

不動産投資の利回り最低ラインは3%〜が相場ですが、実際の利回りは物件種別・エリア・投資目的などによって異なるため、一概に「○%以上であれば利益を獲得できる」とは断言できません。

今回ご紹介した情報を参考にしたうえで不動産投資のプロの協力も得ながら、収益性の高い不動産投資を実現していただけると幸いです。